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連載医師のための「資産10億円を実現する収益物件活用法」【第12回】

安定収益確保の観点から見る「不動産管理会社」の選び方

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安定収益確保の観点から見る「不動産管理会社」の選び方

収益物件にとって重要なことは空室を減らさないで安定収益を得ることです。しかし多忙な医師にとって空室管理を含む様々な不動産管理業務をするのは非常に困難です。今回はそうした業務をどんな管理会社に任せればよいかを見ていきます。

優れた管理会社は「収支報告書」の質でわかる

一般的に管理業務と聞くと建物まわりの清掃など、日々のメンテナンスを思い浮かべる人が多いようですが、実はもっとも重要なのはできるだけ空室を出さないための活動、そして出た場合の入居者募集です。

 

収益物件は一度空室が出てしまうと、新たな入居者を見つけるのに労力もコストもかかります。管理会社としても空室分だけ手数料が入らないのは損失なので、一生懸命空室を出さないための活動や募集を行います。一方で、広告などのコストはオーナーの負担になります。つまりオーナーと管理会社は持ちつ持たれつ、WIN-WINの関係なのです。

 

この空室を出さないための活動、そして出た場合の入居者募集を確認すれば、その管理会社が優れているか否かの判断ができます。管理会社が空室を出さないために行う活動とは、たとえば毎月・毎年の収支報告があります。そこには家賃の回収状況や修繕の費用などが記された収支状況と同時に、会社によっては「○号室の△△さんが××の理由で退去します。立ち会いますか?」「○号室の△△さんがチワワを飼いはじめました。今のところ鳴き声などのクレームはありません」といった入居者の変化を詳細に報告するところもあります。

 

また、優れた管理会社の収支報告書ならば、より良い住環境にするための提案も欠かせません。内容としては耐震診断の勧め、地震保険加入の勧め、宅配BOXの設置、物置の設置など、住む人が喜んでくれるための提案があるかないかで入居率は大きく変わります。普段多忙なオーナーとしては満室状態が続くと、つい入居者満足度アップの工夫を忘れてしまいがちですが、このような提案があると検討するきっかけになります。

 

入居者の募集にも管理会社の手腕が発揮されます。不動産会社というとどこも同じような業務を行っているように思われがちですが、実は管理を主体、仲介を主体といったように得意分野があるケースがほとんどです。

管理会社はある程度の規模と担当者の質で選ぶ

管理会社はもちろん管理が得意。しかし、優れた会社はしっかり入居者も見つけてきます。そのわけは仲介を主体とする不動産会社にどれだけコネクションがあるか、です。より多くの仲介専門の不動産会社に対して自社管理物件を紹介して回るかが勝負の分かれ道なのです。

 

また、優れた不動産管理会社は経験が豊富です。選択する際の目安として管理物件1000戸は欲しいところでしょう。だからといって大手であれば安心というわけではありません。会社の規模と担当者のレベルはけっして比例しないからです。ある程度の規模の管理会社と分かったら、担当者のレベルをチェックしてください。基本は報告・連絡・相談(報・連・相)が徹底しているか、です。収益物件は管理体制が命といっても過言ではありません。もしダメだと判断すれば管理会社は後からいくらでも変更できるので、最高のパートナーシップを維持できるところが見つかるまで比較検討を続けるという手もあります。

 

収益物件を探すなら全国、または世界に目を向けるべきだ、と述べました。実際に私のクライアントの沖縄県に住む医師は、大阪府にいくつもの不動産を所有して十分すぎるくらいの収益を上げています。管理は管理会社がしっかり行い、定期的に状況を報告しているのでまったく問題ありません。さらにこの医師は、弊社と一括借り上げ契約を交わしているので、空室の心配をまったくすることなく本業に打ち込んでいます。

本連載は、2015年1月30日刊行の書籍『資産10億円を実現する医師のための収益物件活用術』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

大山 一也

株式会社トライブ  代表取締役社長

1979年生まれ。東京の不動産投資会社にて、土地売買からアパート、マンション、ビル建設までを幅広く手掛ける。自らが考える不動産価値と収益を最大化する不動産物件を実現するため、2010年に㈱トライブを共同で設立。翌2011年、同社代表取締役就任。これからの高齢化社会では、不動産と医療は密接に連携すべきという持論の下、高収益と高付加価値を同時に実現する独自の不動産物件を多数手掛ける。自ら沖縄の医療法人にも助力し、倒産しかけた医療施設の再建に乗り出し、再生させた。また、新たな医療法人の立ち上げにも参画し、地域医療の活性化に努めている。著書に『なぜ医者は不動産投資に向いているのか?』『資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術』(いずれも幻冬舎)がある。

株式会社トライブホールディングス:http://trivehd.co.jp/

著者紹介

Soegi Group 代表

公認会計士・税理士。1979年生まれ。大阪府立大学経済学部卒業。グロービス経営大学院卒業MBAホルダー。2002年に公認会計士試験合格、卒業後約8年間にわたり大手監査法人にて会計監査、上場準備会社の支援、企業再生、M&A支援等に従事。2010年に同監査法人を退所、公認会計士西川会計事務所を創業。近年は特に医療法人の設立や医師の独立支援を多数手掛ける。

著者紹介

連載医師のための「資産10億円を実現する収益物件活用法」

資産10億円を実現する医師のための収益物件活用術

資産10億円を実現する医師のための収益物件活用術

大山 一也・西川 晃司

幻冬舎メディアコンサルティング

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