（※写真はイメージです／PIXTA）
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複数の投資家でリターンを分け合う
不動産クラウドファンディングは、不動産投資とクラウドファンディングを組み合わせた新しい投資の方法。大勢や群衆という意味を持つ「クラウド」から、不動産投資の資金を調達「ファンディング」する仕組みです。
不動産投資というと、物件を所有して運用する投資（＝実物不動産投資）をイメージする人が多いことでしょう。物件を賃貸に出したり売却したりすることによって利益を得るという点は不動産クラウドファンディングも同じです。不動産クラウドファンディングを通じて生まれた利益は、その物件に資金を出資した投資家に分配されます。
不動産クラウドファンディングの4つの特徴
一方で、実物不動産投資と不動産クラウドファンディングは異なる点もあります。
①少額で投資できる
まずは投資資金が少額で済むことです。実物不動産投資は、物件購入のために少なくとも数百万円、通常は数千万円の初期費用がかかります。そのために金融機関から融資を受けることもあります。しかし、不動産クラウドファンディングは複数の投資家から資金調達しますので、1人あたりの出資額は少なく収まります。
つまり、まとまった資金が準備できない人でも不動産投資をすることができ、投資資金を少額に抑えることで、投資資金が減った時のリスクも抑えることができるということです。また、1つの物件に投資する実物不動産投資は、その物件の価値が下がると大きな損失が生まれます。その点、不動産クラウドファンディングは少額投資ができますので、投資資金をいくつかの物件に分けることにより、物件価値が下がった時のリスクを対策でき、分散投資の効果を得ることができます。
②物件の管理を任せられる
2つ目の特徴は、物件の管理などに手間がかからないことです。実物不動産投資は所有する物件の管理を自分で行うか、費用を負担して管理会社に委託する必要があります。物件を売却する場合も、その手続きを自分で行う必要があります。不動産クラウドファンディングはその必要がありません。というのも、不動産クラウドファンディングで所有する物件は事業者が管理し、運用し、売却するためです。
2つ目の特徴は、物件の管理などに手間がかからないことです。実物不動産投資は所有する物件の管理を自分で行うか、費用を負担して管理会社に委託する必要があります。物件を売却する場合も、その手続きを自分で行う必要があります。不動産クラウドファンディングはその必要がありません。というのも、不動産クラウドファンディングで所有する物件は事業者が管理し、運用し、売却するためです。
③投資対象が広い
実物不動産投資と比べると投資可能な物件の種類が多いことも不動産クラウドファンディングの特徴です。個人が行う実物不動産投資は、マンションや戸建てなど居住用物件を所有して運用するケースが多いといえます。不動産クラウドファンディングでは、居住用マンションのほか、オフィスビル、ホテル、商業施設なども投資対象に含みます。
複数の投資家が出資するため、個人の資金では投資が難しい高額の物件や商業施設などへの投資も可能です。
不動産投資は、投資対象によってリターンとリスクの大きさが変わります。例えば、郊外の居住用マンションで安定的なリターンを狙う、都市部の商業施設でより大きなリターンを狙うといった投資戦略を踏まえた選択ができ、投資の幅を広げると共に、自分に合う投資先を見つけることができます。
④インターネットで完結する
不動産クラウドファンディングは投資先の選定、申し込み、リターンの受け取りなどが全てインターネット上で完結します。
投資先となる物件の情報（立地や周辺の交通状況など）はクラウドファンディング事業者のウェブサイトなどで確認可能。事業者によって、過去の物件の運用状況やリターンのシミュレーションができる場合もあります。
投資したい物件を見つけたら、申し込みと契約もインターネット上で行います。条件が良い物件は人気が集まるため、投資家募集の情報が開示されてから数分で締め切られることがあります。
法改正によって健全になり便利になった
不動産クラウドファンディングのように、物件を小口化して販売する方法は以前からありました。特に不動産価格が急騰したバブル期は投資熱が高まり、不動産の小口化商品が急増しました。しかし、バブル経済が崩壊したことによって事業者の倒産が相次ぎ、投資家が大きな損失を被りました。
そこで、不動産投資を行う投資家を保護する法律として「不動産特定共同事業法（不特法）」が制定されました。不動産特定共同事業は、不動産業者などが不動産を小口化商品とし、投資家から出資を募り、取得した物件の運用で収益を生み出し、投資家に分配する事業のことです。
不特法は、不動産特定事業を運営するために国土交通大臣か都道府県知事の許可を必要とすると定めています。つまり、投資家保護の観点で、不動産特定共同事業を健全に運営できる事業者が選定、選別される効果があります。
また、不特法は時代に合わせた改正があり、近年の改正では不動産特定共同事業の契約を電子処理できるようになりました。その結果、申し込みや契約をインターネット上でできるようになり、簡単で便利な不動産投資の手段として不動産クラウドファンディング事業が誕生することになったのです。
まとめ
近年、不動産クラウドファンディングが注目されるようになったのは、「少額で不動産投資」「インターネットで完結」という手軽さもありますが、2017年の不動産特定共同事業法の改正がきっかけだと考えられます。不動産事業者が不動産クラウドファンディングへ参入しやすくなりました。
その一方で、投資家の保護が進み、安心して投資できるようになったのも追い風となっています。1万円の少額から投資ができますので、不動産投資の感覚をつかむために始めてみるのもいいでしょう。
