自宅を売却してまとまった資金を受け取り、そのまま家賃を払って住み続けられる「リースバック」。2026年10月、国土交通省は強引な買い取りなどのトラブルを受け、宅建業法の運用指針を明確化しました。リースバックでは、それまでの自宅が投資用不動産に変わり、価格の決まり方も変わります。買主側の経験もある現役大家CFPの竹下昌成氏が、売却価格が安くなる理由、家賃や契約期間、住宅ローンの団信など、契約前に確認したい点を解説します。本記事に掲載している事例は、プライバシー保護および情報の一般化のため、実際の相談事例をベースに一部の数値や設定を変更・再構成したモデルケースです。
「自宅を売っても住み続けられる」は本当に安心？ 国交省が規制強化した〈リースバック〉の仕組みと注意点【現役大家CFPが解説】 （※写真はイメージです／PIXTA）

国交省が規制強化。リースバックで何が起きているのか？

2026年10月、国土交通省は住宅のリースバックに関する宅建業法の運用指針を明確化し、悪質な勧誘への対応を強化しました。背景には、売却する意思のない高齢者に強引な勧誘を行い、相場より安い価格で自宅を買い取る「押し買い」などのトラブルがあります。

 

同月30日の読売新聞では、火災保険の見直しをきっかけに自宅を訪問した不動産会社が、70歳代男性のマンションをリースバックで買い取ったとされる事例が報じられました。

 

報道によれば、売却価格は2,000万円、売却後の家賃は月額19万5,000円。男性は自宅を売却する意思はなく、契約書にサインした認識もないと主張し、法的手続きを進めているとのことです。国交省は、拒絶された後も勧誘を続ける行為や長時間の勧誘、不適切な説明などについて、宅建業法上の問題となり得ることを明確にしています。

 

私自身、投資用不動産を所有しているため、売却を勧めるDMや営業電話が毎日のようにあります。不動産業者による買い取りの営業自体は珍しいものではありません。私なら興味がなければ無視します。

 

しかし、一般の住宅所有者、とりわけ高齢者は、こうした営業に慣れていない場合があります。突然の電話や訪問にも丁寧に対応し、話を聞いているうちに断りづらくなる。営業に慣れている投資家と、自宅を売るつもりのない一般の人とでは、同じ勧誘でも受け止め方が違うのです。

 

不動産業者側の事情も考えてみましょう。

 

近年は不動産価格が高騰し、インターネットで物件情報が広く公開されるようになりました。不動産業者にとっても、割安な物件を仕入れることは簡単ではありません。その点、リースバックは一般の売買市場に出る前の住宅を、所有者から直接購入できる可能性があります。

 

業者にとって魅力のある仕入れ方法ですが、だからといって、売却する意思のない所有者に強引な勧誘を行ってよいわけではありません。