（※写真はイメージです／PIXTA）
新築よりも、後から変えられない「場所と広さ」
私が重視するのは、場所、広さ、耐震性、管理状態です。
耐震性については、単に1981年以降に建てられたかどうかではなく、新耐震基準に相当する耐震性が確認できるかを見ます。古い建物でも、耐震診断や耐震改修によって必要な耐震性が確認されている場合があります。
また、RC造の法定耐用年数は47年ですが、これは建物の寿命ではありません。長く使えるかどうかは、建物の状態や維持管理によって変わります。
場所は変えられません。専有面積も、基本的には増やせません。一方、キッチン、浴室、トイレ、床、壁、間取りなどは、かなり作り直せます。窓も内窓で改善できる場合があります。だから私は、新築というだけで高いお金を払うより、場所と広さを優先します。
「場所と広さを買って、中は後から作る」
という考え方です。
55歳の今、投資物件を選ぶ基準も変わってきた
最近は、私自身、投資物件を選ぶ基準も変わってきています。単なる利回りだけではなく、将来の値上がりの可能性や、自分が老後に住めるかどうか。もちろん、投資家それぞれの好みや、投資のステージによっても変わります。
例えば、今年購入した築25年のSRCマンション。約87㎡の4LDKで、約51㎡の専用庭と約18㎡のテラスがあります。現在は賃貸中ですが、値上がりも期待しています。将来、入居者が退去したら、自分で住むのもいいなと考えています。
猫が遊べる庭がある。妻は家庭菜園ができる。孫がビニールプールで遊ぶこともできる。マンションなのに、戸建てに近い使い方ができます。
庭は欲しい。でも、戸建ての屋根や外壁まで、これから何十年も自分で管理したいかというと……。ちょっと面倒です（笑）。
自宅でも「セカンドバリュー」を考える
投資物件として良いと思うマンションと、自分が住みたいマンションの条件は、かなり重なります。
場所が良い。十分な広さがある。管理が良い。長く使える。そして、次に欲しい人がいる。
私は自宅でも「セカンドバリュー」を考えます。一生住むつもりで購入しても、家族構成、仕事、介護、相続などで住み替える可能性はあります。10年後、20年後、次の人が「ここに住みたい」と思うか。
管理組合の運営状況、修繕積立金、長期修繕計画、将来の住宅需要なども確認します。私なら、ペット可、駐車場あり、高層階すぎないことも条件に入れます。猫の転落が心配ですし、エレベーターが止まったときに階段で上がれるかも考えます。新築かどうかの優先順位は、かなり低いです。
「買ったときに新しいか」より、「次の人も買いたいか」
今の私なら、場所と広さ、耐震性、管理状態の良い築古RCマンションを選びます。
室内が古ければリノベーションする。窓が弱ければ内窓を入れる。
場所と広さは、後から変えられません。そこにこそ、不動産の価値があると思っています。
竹下 昌成
竹下FP事務所 代表
日本FP協会認定CFP・TAC講師
