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不動産鑑定士 兼 税理士と紐解く、建築コスト高騰下のRC造活用とリスク回避策
「長期保有」×「自社施工」インフレ時代に備える「不動産投資戦略」
「レバレッジの時代」から「時間を味方にする時代」へ
これまで、不動産投資の最大の魅力は金融機関からの融資を活用した「レバレッジ」にあると言われてきた。しかし、大神氏はこの常識に警鐘を鳴らす。市場のルールはすでに根本から覆っているのだ。
「デフレと低金利が続いた時代は、レバレッジを大きくかけ、価値の高い築浅のうちに売却を行うことが有効な戦略でした。しかし、インフレと金利上昇が現実のものとなった今、レバレッジへの過度な依存は極めてリスキーであり、キャッシュフローを急激に悪化させます。また、買い手層の減少もあり、かつてのような短期転売スキームはもはや成立しにくくなっているのが実情です」
金利上昇局面において、自己資金の少ない過度なレバレッジは致命傷になりかねない。そこで大神氏が強力に提唱するのが、「時間を味方にする」長期保有型の投資戦略へのシフトだ。
「これからの時代は、目先のキャッシュフローだけで稼ぐのではなく、『含み益を育てていく』長期保有型の投資へと発想を完全に切り替える必要があります。土地と建物の双方で将来的な価値上昇が見込まれる優良な資産を、じっくりと持ち続けることこそが重要なのです」
不動産鑑定士 兼 税理士と紐解く、建築コスト高騰下のRC造活用とリスク回避策
「長期保有」×「自社施工」インフレ時代に備える「不動産投資戦略」
インフレ下でも高利回りを可能に！自社施工によるコストメリット
長期保有が前提となるインフレ時代。投資家が直面する課題のひとつが「物件の取得原価の高騰」だ。建築資材の価格上昇が続く中で、いかに初期投資を抑え、かつ長期にわたって価値を維持できる高品質な建物を手に入れるかが勝負の分かれ目となる。
「時間を味方につけるためには、経年劣化で価値が落ちるような粗悪な建物ではいけません。しかし、レバレッジが効かない分、取得原価は極限まで合理的に抑えたい。そこで当社は『100%元請けの自社施工体制』によって、この矛盾する課題をクリアしています」
めぐる組では、設計から調達、施工に至るすべての工程をインテグラルに管理している。一般的なデベロッパーのように設計や施工を外部に丸投げするのではなく、自社に建築士・現場監督・大工などのプロフェッショナルチームを抱えている点が最大の強みだ。
「当社では、意匠設計と構造設計を分割して発注し、発注者の代
さらに、同社の優位性は独自の「調達力」にも表れている。海外のサプライヤーと直接取引を行い、自社倉庫に定番アイテムの在庫を潤沢に確保。近年の急激な資材価格の高騰や供給不足の影響を最小限に食い止め、投資家の利益を守っているのだ。
不動産鑑定士 兼 税理士と紐解く、建築コスト高騰下のRC造活用とリスク回避策
「長期保有」×「自社施工」インフレ時代に備える「不動産投資戦略」
長期的な資産価値と競争力を守り抜く、めぐる組の「3つの品質」
コストを抑えるだけでは、真の意味で「時間を味方にする」ことはできない。大神氏は、物件を長期保有し、最終的な出口戦略（高値での売却）までを大成功させるためには、「図面品質」「施工品質」「スタイリング品質」という3つの品質が絶対不可欠だと語る。
「まず長期保有で最重要となるのがメンテナンスの容易さです。当社では、水回りなどのトラブルが起きやすい部分について、被害を最小限に抑え、メンテナンスしやすい設計を緻密に図面に落とし込んでいます。完成度の高い図面は、必然的に現場の施工品質を安定させます。結果として細かなトラブルを防ぎ、入居者に長く愛される建物になるのです。さらに、将来ファンドや上場企業へ売却する際にも、図面と現況が正確に一致していることは『絶大な信頼』に繋がり、高値売却の強力な後押しとなります」
そして、入居者を惹きつけ、高い賃料を維持し続けるための「スタイリング品質」にも、めぐる組ならではの緻密な戦略が光る。
「過度にお金をかけて奇抜なデザインにすると、時間が経てば必ず古臭く見えてしまいます。当社の物件は、外観や内装を飽きのこない『ベーシック』にまとめることを基本としています。しかし、それだけでは高い賃料は取れません。そこで、床には天然木の板材を使い、キッチンには大理石を採用するなど、上質な素材をワンポイントでさりげなく取り入れています。言わば『スーツの裏地にこだわる』ようなスタイリングによって、悪目立ちさせずに本物の高級感を演出し、長期間にわたって物件の競争優位性と資産価値を維持し続けるのです」
■めぐる組施工事例
不動産鑑定士 兼 税理士と紐解く、建築コスト高騰下のRC造活用とリスク回避策
「長期保有」×「自社施工」インフレ時代に備える「不動産投資戦略」
激動の時代、次代の不動産投資を制する最強のパートナー
「レバレッジを味方にするデフレの時代」は終わり、「時間を味方にするインフレの時代」が幕を開けた。市場のルールが根底から覆る今、投資家もまた自身の戦略を根本から見直す必要がある。
目先の利回りに惑わされず、将来の修繕コストや出口戦略までを見据えた本質的な物件選びができるか。そして、それを実現できる「真の実力を持つパートナー」と巡り合えるか。めぐる組が実践する一気通貫体制による徹底したコスト管理と「3つの品質」への妥協なきこだわりは、インフレ時代を生き抜く投資家にとって、最も強力な武器となるはずだ。次代の不動産投資を制するために、まずはめぐる組の実力に触れてみてはいかがだろうか。
