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GP民泊投資とは
GP民泊投資は、節税、高収益、体験型投資という3つの特徴を持つ投資商品です。
一般的な不動産投資は、不動産を保有し賃貸することで賃料収入を得る仕組みですが、GP民泊投資は宿泊施設を運営することで収益を生み出します。
高収益性に加え、比較的早期の事業開始が可能であること、さらにオーナー自身が宿泊施設を利用できることが特徴です。投資としての収益性と、自身で利用する楽しさの両方を兼ね備えた「体験型投資」として展開しています。
株式会社GPについて
株式会社GPは、「Guest Partners（ゲストパートナーズ）」の略称です。
民泊業界では宿泊者を「ゲスト」と呼びますが、GPという社名には、ゲストに寄り添うパートナーでありたいという思いが込められています。
同社は2020年5月に民泊事業として創業し、2023年8月に法人化。現在は民泊や旅館、ホテル、グランピング施設など、宿泊事業全般を手がけています。
GPが大切にしている理念が「エクセレントホスピタリティ」です。
GPでは、宿泊事業を通じて利他的な行動を重視し、ゲストの顕在的なニーズだけでなく、本人も気づいていない潜在的なニーズまで追求することを目指しています。その積み重ねによって、ゲストから自然と「ありがとう」が生まれるサービスを提供したいと考えています。
「ありがとう」があふれる組織をつくること。それがGPの目指す姿です。
また、GPでは独自の宿泊ブランドとして、日本らしさを感じる「BENI HOTEL」、ラグジュアリーで洗練された空間を提供する「LITO HOTEL」、シンプルで無駄のないデザインを特徴とする「SORA HOTEL」の3ブランドを展開しています。
こうしたブランド展開を通じて、GPは宿泊業界における独自の価値づくりを進めています。
拡大する宿泊市場
GP民泊投資の背景には、宿泊市場の拡大があります。
コロナ禍で大きく落ち込んだ宿泊需要は回復し、訪日外国人旅行者数は過去最高水準で推移しています。観光庁は2030年に訪日外国人旅行者数6,000万人を目標としており、今後も市場拡大が期待されています。
インバウンド需要だけではなく、日本人による国内旅行需要も回復傾向にあります。
ホテルや旅館の宿泊料金が上昇するなか、多人数で宿泊できる民泊施設への需要も高まっており、民泊市場は成長局面に入っています。
GP民泊投資が選ばれる3つの理由
①高収益
GPが運営する物件では、札幌、福岡、東京、大阪などで実質利回りは平均して15〜20％※前後の実績があります。
宿泊需要の高いエリアを厳選し、マーケティングや運営ノウハウを活用することで、高い収益性を目指しています。
※当社実績によるものであり、将来にわたり保証するものではありません。
②即稼働
民泊や旅館業は許認可取得や集客準備などに時間がかかります。
GP民泊投資では、すでに運営ノウハウを持つGPが開業準備を行うため、投資家は比較的短期間で事業を開始できます。
③自己利用
オーナー自身が宿泊施設を利用できることも特徴です。収益を得ながら、自身や家族の旅行や別荘利用にも活用できるため、投資と利用を両立できます。
GP民泊投資の仕組み
GP民泊投資は、GPが物件所有者から物件を借り上げ、宿泊施設として開発・運営する仕組みです。
GPは、物件選定、客室開発、許認可取得、OTA（オンライン旅行予約サイト）掲載、集客、運営管理までを一貫して担います。
宿泊利用者から得られた収益から運営費用を差し引き、投資家へ利益を還元するモデルとなっています。
投資家は日々の運営業務を行う必要がなく、事業収益を受け取る立場として参加します。
初期費用と節税の考え方
GP民泊投資では、契約時に初期費用が発生します。これまで弊社が販売してきた案件では、最も低いレンジで165万4,000円、最も高いレンジで2,500万円程度です。
主な内訳は以下の4項目です。
物件選定や契約までに発生する費用です。
② 施設環境整備費
客室の内装工事や備品設置など、宿泊施設として運営するための整備費用です。
③ 広告掲載費
AirbnbやBooking.comなどへの掲載準備、撮影、リスティング作成などにかかる費用です。
④ 紹介料
GPが事業立ち上げをサポートするための費用です。
これらは基本的に損益科目として処理できるため、会計上は必要経費として計上できるケースがあります。
そのためGP民泊投資は、収益性だけでなく節税商品としても活用されています。
私たちはこれらの費用をサービス提供の対価としていただいています。事業開業費や紹介料は支払手数料、施設環境整備費は業務委託費や外注費、広告掲載費は広告宣伝費として処理することを想定しています。
このように、4つの項目はいずれも損益科目として処理できるため、全額損金（投資家が法人の場合）または全額必要経費（投資家が個人事業主の場合）となる可能性があります。これがGP民泊投資を節税商品としてご提案している理由です。
ただし、節税ができればそれで終わりではありません。節税を実現したあとに、しっかりと収益を上げ、投資として資金を回収していくことが重要です。そのため私たちは、契約後の運営やマーケティングにも力を入れています。
「集客は待たない」マーケティング戦略
私たちの宿泊利用者向けマーケティング戦略は、「集客は待たない」という考え方がベースです。
一般的な宿泊事業者は、AirbnbやBooking.comなどのOTA（オンライン旅行予約サイト）を中心に集客を行います。もちろん私たちもOTAを活用していますが、それだけには依存していません。
Meta、Facebook、Google、Instagramなどを活用した広告配信に加え、中国向けのダイレクトマーケティングも展開しています。私たちはこれを「自社広告配信」と呼んでいます。
OTAによる集客と自社広告配信を組み合わせることで集客力を高め、それが現在の高収益モデルにつながっていると考えています。
広告費などのコストは増加しますが、GPブランドを確立し、自社で顧客を獲得していくための投資として、このマーケティング戦略を実行しています。
次に、ケーススタディとして、実績のある物件と今回販売できる物件をご紹介します。
ケーススタディ① 福岡・戸建て民泊
まずご紹介するのは、福岡市で運営している戸建て民泊「憩いの家 昭代」と、その実績をもとに販売している「愛宕」の物件です。
「憩いの家 昭代」は2024年8月にオープンした戸建て民泊で、初期費用は約1,220万円です。築51年の木造住宅を改装して開業したため、改修コストが大きくなりましたが、開業後7ヵ月間で総売上517万9,796円、実質利回り14.85％という実績を残しています。
一方、現在販売している「愛宕」の物件は福岡市西区に位置し、PayPayドームや福岡タワーへのアクセスが良いエリアにあります。最寄り駅は室見駅で徒歩15分。1階にはガレージがあり、車で訪れるファミリー層も取り込める物件です。
初期費用は833万8,000円、月額ランニングコストは25万円で、実質利回りは16.01％※を見込んでいます。
私たちがこの物件を選んだ理由の一つは、すでに運営実績のある「憩いの家 昭代」と近いエリアにありながら、初期投資や運営コストを抑えられる点です。「昭代」は駐車場がなく、築年数も古いため改修費用がかかりましたが、「愛宕」は立地や設備面で優位性があると考えています。
また、「憩いの家 昭代」ではAirbnbからの予約比率が高く、口コミの蓄積によって安定した集客につながっています。7ヵ月間の売上のうち、Airbnb経由が321万6,000円、Booking.com経由が146万6,000円、自社集客が約50万円となっており、複数の集客経路が機能していることも特徴です。
※当社実績によるものであり、将来にわたり保証するものではありません。
ケーススタディ② 札幌・マンション型民泊
続いて、札幌で運営しているマンションタイプの民泊をご紹介します。
今回販売対象となっているのは、「サンコート本郷通りガーデンヒルズ803号室」です。この物件は、近隣で運営している「ローヤルハイツ白石502号室」の実績をもとに開業を決めました。
ローヤルハイツ白石は札幌市白石区にある築35年の物件です。5階建ての5階に位置し、エレベーターもありません。決して条件の良い物件とは言えませんが、Booking.comを中心に高い評価を獲得し、年間売上566万7,000円という実績を残しています。
集客構成を見ると、Booking.comが約60％、Airbnbが31.3％、自社集客が7.4％を占めています。福岡の「憩いの家 昭代」ではAirbnb経由の予約が中心でしたが、白石ではBooking.comからの予約が多く、エリアや物件特性によって集客チャネルに違いが見られます。
私たちが当初想定していた売上は310万6,000円でしたが、実際の年間総売上は566万7,000円となりました。
なお、事業計画上の比較指標として用いている「宿泊料金ベースの売上」（清掃費や雑収入等を含む総売上とは集計範囲が異なる指標）で見ると、計画値262万7,000円に対し実績461万8,000円、これに伴い年間利益も計画9万1,000円に対し実績159万5,000円となり、いずれも計画を大きく上回る結果となりました。
こうした実績を踏まえて販売しているのが「サンコート本郷通りガーデンヒルズ803号室」です。
この物件も同じ白石区に位置しており、築8年のマンションです。初期費用は225万円、月額ランニングコストは16万4,000円で、想定実質利回りは16.96％※を見込んでいます。
また、周辺では同じサンコートシリーズのマンション型民泊も運営しており、新築物件ではAirbnbの「ゲストチョイス」を獲得するなど、運営実績も蓄積されています。
ローヤルハイツ白石では、当初の想定を大きく上回る収益を確保することができました。もちろん将来の収益を保証するものではありませんが、私はこうした既存物件の実績を踏まえると、本郷通りガーデンヒルズについても十分に可能性のある物件だと考えています。
※当社実績によるものであり、将来にわたり保証するものではありません。
まとめ
最後に、GP民泊投資について改めて整理したいと思います。私がGP民泊投資の魅力としてお伝えしたいのは、大きく3つあります。
1つ目は、民泊市場や宿泊市場そのものが成長局面にあり、今後も需要拡大が期待できることです。
2つ目は、GP民泊投資では即稼働が可能で、収益性の高い物件を厳選してご提案していることです。
そして3つ目は、これまで実際に運営してきた物件の実績をもとに、数字で事業性をご説明できることです。
節税だけでなく、運営によってどのような収益が期待できるのか。その両面から投資を検討していただけるのが、GP民泊投資の特徴だと考えています。
ご興味をお持ちいただいた方には、個別相談もご用意しています。実際の事業計画書や運営実績をご覧いただきながら、お客様のご予算や目的に応じた物件をご提案いたします。
税理士 松尾 浩輔（松尾浩輔税理士事務所 代表）
税理士 松尾 浩輔（松尾浩輔税理士事務所 代表）
学歴
長崎県立大学経営学部卒
長崎県立大学経済学研究産業経済・経済開発修士課程修了
経歴
税理士法人内田会計事務所（旧:税理士法人アップパートナーズ）
中小企業や個人事業主を中心に、税務顧問、決算申告、資金調達支援、財務分析、事業承継対策など幅広い分野で相談を受けており、単なる税務処理にとどまらない総合的なサポートを行っている。
