「住宅ローンの金利より、新NISAの利回りが高いから」月収41万円・30歳サラリーマン、“80歳完済・50年ローン”は冷静に、アリか？【1級FPの回答】

金利上昇といっても、世界的にみればまだまだ低金利の日本。「低金利で借りて、高利回りで運用する」――。新NISAの普及とともに、この投資理論を住宅ローンに適用する若年層が増えています。月々の支払額を極限まで抑え、浮いた資金を市場に投じる戦略は、一見すると合理的です。しかし、この「レバレッジ」を効かせた家計設計が、いかに個人のライフプランに影響するのか。その副作用を1級ファイナンシャルプランナー技能士の川淵ゆかりFPが紐解きます。※プライバシー保護の観点から、相談者の個人情報および相談内容を一部変更しています。

（※写真はイメージです／PIXTA）

オーバーローンリスクが大きくなる、返済途中に修繕費用がかかる

さらに、50年ローンには特有の弱点があります。それは「ローン残債の減り方が極めて遅い」ことです。借入期間が長いと、初期の返済額の多くが利息に充てられ、元金がなかなか減りません。前述の借入額5,000万円の例で比較してみましょう。

［図表2］35年ローンと50年ローン　10年ごと経過年数別、残債の比較出所：筆者作成

住宅ローンが老後まで残ると、リタイア後の生活にも大きな影響が出てしまいます。子どもの進学時期や定年退職時期のローン残高を調べておきましょう。

ちなみに、毎月3万5,000円（年間42万円）を30年間、年利3％で複利運用すると、約2,000万円になります。年利4％でやっと約2,356万円です。こういった結果からも、さまざまなシチュエーションでのシミュレーション比較は重要といえます。

また、50年という歳月は、家をボロボロにします。返済中に修繕費用が発生するため、水回り（キッチン・トイレ・風呂）はもちろんですが、戸建ての場合は屋根や外壁など、マンションの場合は管理費や修繕積立金の値上げにも注意が必要です。現役世代であればなんとか支払えるかもしれませんが、ローン返済がギリギリだったり、老後に返済が残ったりすれば、なおさら要注意です。