なぜ「借りられる＝返せる」の錯覚が生まれるのか

佐藤さんのケースは決して特殊ではありません。金融広報中央委員会の調査（令和5年） によると、60代世帯の住宅ローン残高は平均733万円・中央値120万円と乖離しており、約18％の世帯が1,000万円超の残債を抱えている実態が示されています。

なぜ「家賃並み」のはずが、こうした事態に陥るのでしょうか。

1つ目の要因は「税込年収」を基準にした借入額の設定です。

金融機関の融資審査は、申込時の税込年収を基に返済比率（年収に占める年間返済額の割合）を計算します。一般的に25〜35％以内なら「返済可能」と判断されますが、この計算には55歳以降の収入減少は一切考慮されていません。さらに重要なのは、実際の家計管理は手取り収入で行うという点です。

佐藤さんの場合、35歳時点の年収580万円で計算すれば、年間返済額138万円（月9万円＋ボーナス時30万円）は返済比率23.7％。「十分返済可能圏」とされる数値でした。ただし、手取り収入に対しては約30% に跳ね上がります。

2つ目は「維持費」の軽視です。

「家賃並み」という営業トークは、あくまでローン返済額のみを指しています。しかし実際の住居費には、管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険料などが加算されます。佐藤さんのマンションのように、築年数とともに維持費が上昇するのは一般的で、購入時の試算から大きく外れることも珍しくありません。

3つ目は「退職金神話」です。

「退職金で一括返済すれば大丈夫」——この世代の多くの人が考えがちですが、現実は厳しいものです。佐藤さんも当初は退職金での完済を計画していましたが、退職金制度の一部が企業型確定拠出年金に変わり、保守的な運用を選択した結果、実際の支給額は1,300万円程度にとどまりました。

「全額返済に充てたら老後資金がほぼゼロになる。かといって残せば毎月の返済は続く。どちらを選んでも苦しいんです」