「不特法って？1号事業者ってなに？」にお答えします！

不動産特定共同事業法（不特法）とは

今回のご質問です。

「不特法って？1号事業者ってなに？」

ストレートなご質問、ありがとうございます。不動産投資クラウドファンディングでよく出てくる言葉ですね。ネットの情報だと専門用語が多くてなかなかイメージが湧かないことも。しかし、不特法の法律のボリューム自体は多くはないため、全体像を理解することは難しいものではありません。

この記事では、誰でも全体像が理解できることを目標に、取引例を交えながら、解説していきたいと思います！がんばります！今回は不動産投資クラウドファンディングのメインプレイヤーである「第一号事業」について解説します（他には、「特例事業」というものがあるのですが、「そうなんだ」くらいの認識で大丈夫です）。

不動産投資クラウドファンディングは、不動産特定共同事業法（略して、「不特法」「FTK法」とか言ったりします）に基づいて運営されています。

不動産特定共同事業法とは、簡単に言うと、

投資家の利益を保護するために、事業者に課せられるルールを定めている法律になります。

この目的を理解するために、簡単な取引を考えてみます。

取引例

【P社】

マンションを購入し、賃貸するビジネスがしたい。しかし、マンションを購入する十分な資金が自己資金や銀行借入では賄えそうにない。

【Aさん、Bさん、Cさん】

少額で不動産投資にチャレンジしてみたい。

そこでP社は、Aさん、Bさん、Cさんの3名から出資を募り、その資金でマンションを購入し、賃貸経営によって生じる利益の一部を配当として3名に還元することを考えました。

しかし、Aさん、Bさん、Cさんとしては、P社が信用のおける会社なのか分かりません。出資した資金が本当にマンションの購入に使われるのか、また、マンションの賃貸経営の状況等を知ることができないのであれば、安心してP社に出資することができません。

そこで、不動産特定共同事業法は、Aさん、Bさん、Cさんが安心して不動産に出資できるように、P社に

・十分な人材や組織が整備されていること

・十分な財産が確保されていること

・不動産取引の成果等の情報を継続的に投資家に対して開示すること

などを求めるのです。

このようなルールがあるおかげで、投資家は安心して不動産取引に出資（参加）ができ、その結果、会社は資金調達が可能となり、不動産の売買や賃貸ができるようになるわけです。

では次に、「誰が」がこの不特法のルールを守らなければいけないのか見ていきましょう。

不動産特定共同事業者とは

不特法では、許可を得て「不動産特定共同事業（不特事業）」を行う者を「不動産特定共同事業者」と定義しています。

この不特事業者が、ルールである不特法を守らなければいけません。

不動産特定共同事業を運営するためには、国土交通大臣または都道府県知事の許可が必要となります。健全な事業運営ができると認められた事業主のみが不動産特定共同事業を運営できるのです。

不動産特定共同事業とは

大きく2つに分類できます。

国土交通大臣または都道府県知事の許可を得て、

①不動産特定共同事業契約を締結して不動産取引から得られる利益等の分配を行う事業

②不動産特定共同事業契約の締結の代理または媒介をする事業

不動産投資クラウドファンディング、他には一部の不動産小口化商品が該当します。投資家の利益を守るために事業者に課せられるルールが不特法で、このルールを守り許可を得て不動産投資クラウドファンディングを行っている業者が不特事業者であることがわかりました。そして、不特事業者は行っている事業の内容によって、必要な許可・呼び方が異なります。