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海外の不動産管理には「プロのサポート」が不可欠
――ホールフィールドはマレーシアの不動産の売買仲介だけでなく、物件管理業務も併せて依頼できるそうですね。
「はい、私共は物件の売買仲介をしておりますが、運用や利用が開始された後も、煩雑な管理業務を代行しています」
――管理業務とは、具体的に何をされているのでしょうか？
「まず賃貸物件の空室時、もしくは別荘として購入した物件であれば未利用時、定期的な室内点検をしています。具体的には水漏れなどの瑕疵チェック、そして高温多湿のマレーシアの気候を考慮した室内換気をしています。また固定資産税や水光熱費、そして管理事務所へ支払う建物管理費と修繕積立金、年間の火災保険など、オーナー負担の維持費支払いも代行いたします」
――では賃貸物件として運用が開始された物件についてはどうでしょう？
「まず現地業者と連携し、テナント募集をサポートいたします。その後、テナントが決まった場合、賃貸契約書の作成や締結、敷金の受け渡しなどの業務を代行いたします。もちろん入居前の清掃や備品チェック、そして入居立ち合いなど細かな業務まで、すべてサポートしています」
――心強いですね。家賃回収などもお願いできるのでしょうか？
「もちろんです。たとえば家賃の滞納が発生した場合、督促は英語で行う必要があります。それらの業務も弊社が代行いたしますので、語学力に不安があっても安心です。逆に水漏れや設備不良などのクレームがテナント側から発生した場合でも随時、修繕対応いたします。現地の適切な業者を選定し、テナントとの間でスケジュール調整を行うのは、なかなか骨の折れる仕事です。現地の事情に精通している私たちにお任せいただくことで、快適な賃貸経営が実現します」
――更新や退去にまつわる業務も同様に代行されていますか？
「はい、更新希望の場合は、相場賃料に応じた賃料改定の折衝と覚書作成などの実務が発生しますが、テナントの希望に応じ、臨機応変に対応する必要があります。また退去の場合、原状回復と敷金返金を行いますが、テナントによっては、補修作業の大小について揉める可能性もあります。契約時に責任負担を明確にしておかなければいけません」
物件管理をやりたがらない業者が多いのはなぜ？
――海外不動産へ投資する際、オーナー自身が管理業務を遂行するのは、かなり大変だということが分かりました。それでありながら売買仲介はしても管理業務の代行は行っていない企業が多いと聞きます。
「業務が大変なのに儲からない、というのが最大の理由だと思います。管理業務を行うには、現地法人の設立から人材確保までが必須です。日本人オーナーに対応するには、日本人か日本語堪能なローカル人材の力が必要になります。どちらにもそれなりの人件費がかかるので、最低でも100戸以上の管理戸数がないと収支が合いません。また現地業務は非常に煩雑で大きなストレスがかかります。私も実際に実務を行っていますが『日本と比べきつい』と感じることは多くあります」
――具体的にはどのようなストレスがあるのでしょうか？
「マレーシアの物件は日本に比べ、不具合が多く発生します。最も多いのは水漏れ問題で、年間を通し、毎日どこかの部屋の水漏れ対応をしています。他にもエアコンの不具合や湿気によるカビ発生の問題、床の起伏による張り替え対応なども発生します。さらに家具家電セットの物件として貸すことが一般的なので、その購入代行や交換手配、そして修理などの業務も頻繁に発生します」
――賃貸物件の条件や前提について、日本とはだいぶ違うますね
「テナントに保証人や保証会社を付ける習慣もないので、低い賃料帯の物件は滞納が多く、督促に多くの労力を奪われます。なお弊社の拠点があるマレーシアでは、個人オーナー向けの不動産管理業者がほとんどない状態です。日本に住みながら現地の個人業者に委託しているオーナーもいらっしゃいますが、私の経験上、相当信頼できる人物でない限りはおすすめできません」
――どうしてなのでしょうか？
「家賃の受取代行業務における持ち逃げや、修繕費用上乗せなどのリスクがあります。そこまで悪い人ではなかったとしても、突然業務を放棄して音信不通になってしまうとか、体調不良や私用で業務が滞るケースは珍しくありません。そうなると客付けのチャンスを逃したり、入居者からのクレームが大きくなったりなどの問題が発生し、賃貸経営が難しくなります」
ホールフィールドの物件管理が信頼できる理由
――マレーシアの不動産に投資する際は売買だけでなく、購入後の管理についてもよく考えなければならないことが、よく分かりました。より良い会社選びの秘訣は、あるのでしょうか？
「販売に注力している会社だと、管理業務を請け負っていたとしても担当スタッフが1人しかいなかったり、現地人に丸投げしていたりするケースがよくあります。購入前にその辺りの正確な情報を確認しておくことは大切です。もちろん相性もありますので、各社にヒアリングしてみると良いのではないでしょうか」
――そのようななかで、貴社は多くの実績をお持ちです。
「私自身、クアラルンプールにて11年以上の管理業務を行なっておりまして、現在弊社は日系企業として最大規模の管理戸数を抱えております。多様なトラブルを経験しながら、豊富な運用ノウハウを蓄積してきましたので、各案件に対し適切なアドバイスを提供できると考えます」
――管理業務の中でも日本人スタッフが活躍されていると伺っています。
「ローカル人材に丸投げすることなく、日本人スタッフがしっかりと物件を確認し、オーナー様にフィードバックしています。不動産管理業務を行う中では、微妙なニュアンスの差が発生することもあるので、日本語で状況を正確にお伝えし、良好なコミュニケーションが育めますよう努力してします」
