物件の購入後、欠陥が発覚した…補修費用の請求は可能か

【買主からの質問】

私は投資目的で、外国人留学生用のゲストハウス1棟を1億円で購入しました。

購入前は、建物の外観と共用部分は見ましたが、その他の部屋は、留学生らが借りていたため内覧はしませんでした。

売買契約では「現状有姿で引き渡す」と規定されていました。

建物の購入後、防水等の工事のため業者に調査してもらったところ、防水工事の不備による屋上からの雨漏りにより、居室内への漏水による床及び壁のカビによる被害、電気設備等の不具合その他の瑕疵があり、躯体鉄骨部分の補修、床・壁・天井の改修、壊れた洗面化粧台の撤去・取替、不適合な給湯器の撤去・取替等の工事を行わないとゲストハウスとして使用させることが不可能な状態であることが判明しました。

そこで、売主に対して瑕疵担保責任として上記の補修費用の請求をしたところ、売主からは、

「『現状有姿で引き渡す』と契約書に書いてあるから、瑕疵担保責任は負わない」

と言われてしまいました。

このような約定がある場合、瑕疵担保責任は追求できないのでしょうか。

【弁護士の解説】

【注記：令和2年4月1日の民法改正により「瑕疵担保責任」の条項は削除され、「契約不適合責任」という名称に改められました。したがいまして、改正後の民法が適用される場合、本事例の解釈とは異なる可能性があることにご留意ください】

中古住宅やマンション等の売買契約にあたっては、契約書で

「現状有姿にて引き渡す」

という条項が設定されることが多いです。

この文言を表面的に読めば「そのままの状態で引渡す」と言う意味になりますので、そこから「そのままの状態で引き渡せば足り、売主としては、引渡し後に何らかの欠陥があっても瑕疵担保責任は負わない」と解釈する余地があるようにも思われます。

「現状有姿で引き渡す＝瑕疵担保責任の免除」ではない

しかし、法律的な観点から言えば、「現状有姿で引き渡す」というのは、単に「そのままの状態で手を加えずに引渡す」という意味に過ぎないものとされており、瑕疵担保責任を免責するという解釈まではできないとされています。

したがって、売買において瑕疵担保責任を負わないとするためには、別途瑕疵担保責任の免責の特約を設定することが必要です。

もっとも、「現状有姿で引き渡す」と契約書で規定することにより、「瑕疵担保責任の範囲を限定する」効果を認めた裁判例があります。

それが、東京地方裁判所平成26年7月16日判決の事例です。