地震で大破の可能性がある築50年のビル、適切な「立退料」はいくら？

【建物オーナーからの相談】

築50年が経過した鉄筋コンクリート5階建てのビルを所有しています。かなり老朽化が進んでおり、耐震診断では震度5以上の地震が発生した場合、大破するかもしれないと言われています。

　

耐震工事をすると6,000万円近くの費用がかかるとのことでしたので、店子には立ち退いてもらい建て替えを計画しているのですが、1階にある貸事務所の店子1室だけが立退に応じてくれません。

　

弁護士からは裁判を起こして立ち退いてもらうしかないこと、ただし裁判所から立退料の支払いを命じられる可能性があると言われていますが、立退料がどの程度かかるかよくわかりません。

　

なお、立退きを拒否している店子は、20年ほど前に入居し、そこでゴルフ会員権売買を行っているようです。賃料は月5万円です。

借主が退去を拒否する場合、「正当事由」が必要

【弁護士の解説】

賃貸人として賃貸借契約を解約する場合には、老朽化を理由とした賃貸借契約の解約の申入れを行う必要があります。この解約の申入れを行うことにより、解約申入れ時から6ヵ月を経過すれば賃貸借契約は終了となります（借地借家法27条1項）。

しかし、賃貸人からのこの解約の申入れは、それをしただけでは当然に解約が認められるわけではなく、賃借人が解約を拒んだ場合には、解約の申入れに「正当事由」がなければ、法律上の効力が生じません。

この点は、借地借家法28条が

「建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」

と規定しているとおりです。では、「正当事由」が認められる場合とは、どのような場合を言うのでしょうか。