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【オープンハウスのアメリカ不動産投資セミナー】
米国不動産はローリスク…でも、失敗リスクはゼロではない
アメリカ不動産は、増え続ける需要に支えられてた価格上昇と高い流動性、自由な商習慣を基礎にした外国人投資家にも平等な制度設計、世界の基軸通貨である米ドルで取引される点など、多くの魅力を持つ資産種です。また、現物資産であることからインフレに強いことも見逃せません。
一般的に、株式に比べるとボラティリティーが低く、債権に比べれば利回りが良いことから、ローリスクミドルリターンだとも言われます。しかし、ゼロリスクではありませんから、失敗することもあります。ここでは、よくある失敗のパターンと、それを回避する方法をご紹介します。
よくある失敗.1 地域性を無視した仕入れ
「アメリカ不動産」という言葉が誤解を生む原因かもしれませんが、アメリカの不動産市場は地域ごとに大きな違いがあります。日本でも、東京と大阪、あるいは地方都市とでは、好まれるエリアや設備、商習慣などが違います。
ましてやアメリカは、日本の25倍の面積を持つ国です。全50州のうちの1つにすぎないカリフォルニア州だけで、日本とほぼ同じ面積があります。また、ほぼ単一民族である日本に対し、様々な人種が暮らし、新たな移民の受け入れも進むアメリカでは、地域により住民の人種・民族構成も異なり、それにより文化や経済力の差も産まれます。こうした差は、不動産の需要と供給のバランス、賃貸相場などにも影響を及ぼすため、投資家にとっても重要な情報です。
また、アメリカの州は日本の都道府県よりも強い権限があるため、法律や税金の仕組みも各州で異なる場合があります。不動産関連の法や税制も例外ではないため、知識不足がリスクを増大させることがあります。
日本人がこうした情報を精度高く、かつリアルタイムに仕入れるのは困難です。在米ならいざ知らず、日本に住みながらアメリカ不動産に投資するのであれば、地域の不動産市場を知り尽くすエージェントのサポートは不可欠と言えるでしょう。
よくある失敗.2 メンテナンスの不行き届き
遠く離れた日本からアメリカにある不動産を適切に管理するのは簡単ではありません。
まず、現状を把握するところからハードルがあります。投資家自身が物件を頻繁に見に行くわけにはいかないため、管理会社や賃貸人からの報告・相談によって現状を知るわけですが、言語や文化の違い、時差などの問題でコミュニケーションがうまくいかないことも少なくありません。
また、状況が分かりメンテナンスの方針が立った後も、修理や取替の実務が残ります。多くの場合は業者に発注することになりますが、どんな業者に頼むのが適切か、見積もりは妥当かは、現地の事情を知らなければ判断できないでしょう。
解決策は、やはり信頼できる現地のパートナーに任せることです。この領域を任せられる職種は、不動産エージェントやプロパティマネージャーです。
よくある失敗.3 為替によるコスト増や収益減
アメリカ不動産の取引は通常、アメリカドルで行われます。日本円建てで考えた場合の売買金額や、賃貸収入、ローン支払いの金額は為替レートの変動に合わせて増減します。
為替は投資家に有利にも不利にも働きます。100万ドルで買った物件をそのまま100万ドルで売却した場合、ドル建てではキャピタルゲインはゼロです。しかし、１ドル100円の円高時に買い、1ドル150円の円安時に売却した場合の円建ての損益は、1億円で買って1.5億円で売却した、つまり5千万円の利益を得たことになります。円高と円安のタイミングが逆であれば、同額の損失を出したことになります。
怖いのは、ドル建てでローンを組んだ後に円安になることです。毎月の返済額が実質増えていくことになりますから、最悪の場合、キャッシュフローがマイナスになります。近年は、アメリカ不動産の購入に日本円建てローンを組める金融機関もありますので、そうしたローン商品を利用して支払額を安定させるのも1つの手でしょう。
為替を読み切るのはプロの投資家にも難しいと言われています。予算ギリギリの投資はせず、多少の変動に耐えられる資産を持っておいて、有利なタイミングになるのを待つのが安全でしょう。
以上のように、アメリカ不動産投資には失敗リスクも存在します。成功率を高めるには、現地の情報収集を怠らないことと、地合いが悪い時期を耐えられるだけの備えをしておくことが重要です。
