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「渋谷」の駅近・商業物件のオーナーになる！1,000万円から投資可能
相続・贈与対策でも大注目「不動産小口化投資商品」の魅力≫≫≫
今も昔もカルチャーの発信地「渋谷区神南」エリアの魅力
不動産小口化投資商品の最大のメリットは「個人では手が届きにくい、高額な優良物件への投資が叶う」という点にあると考えます。
そこで、弊社では、さまざまな角度から慎重に検討を重ねたうえで、物件を選定しております。現状の一等地に在るからという理由だけでなく、将来的に見ても価値が落ちない物件に投資するのでなければ、中長期の運用に耐えうることができないからです。
その際、最も重要視しているのは、中長期の継続性・安定性です。
今回の不動産小口化投資商品は、都内有数の商業街区・渋谷区神南一丁目に位置するハイグレード店舗ビルを投資対象とするものです。投資額は1口500万円で2口（1,000万円）から、総投資口数は640口（総額32億円）です。
渋谷は長らく若者の街として、ファッションや音楽などに紐づく独自のカルチャーを生み出してきました。近年はエリア内で大規模な再開発が進行しているほか、IT企業の進出が目立ち、オフィス需要も大いに高まっています。今後も商業施設が次々に竣工を控えており、幅広い世代に向け官民一体となった発信はこれからも続き街の魅力は更に高まると思われます。
その中でも神南一丁目は、渋谷駅とNHK・代々木公園を結ぶ「公園通り」の東側に位置し、感度の高い顧客を惹き寄せるアパレル店や飲食店が集積するエリアです。
今回の物件は地上4階・地下1階の計5フロアで構成されており、延床面積は1,140平方メートル。全館を大手アパレルメーカー・ワールドグループの中古衣料セレクトショップ「RAGTAG（ラグタグ）」が20年間にわたり旗艦店の一つとして使っています。
「RAGTAG」は近年成長の著しいリユース市場の中でも、高価格帯のブランド古着を手掛ける店舗の先駆けとして知られています。ガラス張りのファサードから陽光の差し込む店内には、カフェを併設したフロアがあります。多様化する渋谷ユーザーを惹き付けてやまない、魅力的な店舗を展開しています。
周辺には「BEAMS（ビームス）」や「SHIPS（シップス）」など、数十年に渡りファッション・シーンをリードしてきた国内有名セレクトショップの旗艦店もあります。
ただ単に一等地に立地しているというだけでなく、流行り廃りに流されない需要に支えられた文化圏に位置する物件といえます。
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中長期の継続性・安定性を重視した物件選び
不動産小口化投資商品は5～10年間の中長期で運用することを前提とした商品です。信託期間は10年間です。投資から5年経過した後に、不動産マーケットの動向を勘案しながら10年後までに売却する計画です。
ただし、信託期間は不動産のマーケットの状況に応じて延長の可能性もあります。
投資家の皆様にとって最も気になるのは「売却時に、投資額以上のリターンを得られるか」という点であると考えます。そこで、弊社では市場価値が衰えにくい物件を選定しています。
その際、重要な着目点のひとつが「テナント賃料」です。
賃料の額は投資家の皆様への配当金額に影響を及ぼすため「高いほど良い」と考える方がいるかもしれません。しかし、中長期を見据えた資産運用には継続性・安定性が重要です。「今は良くても、先々は大丈夫か？」という視点を忘れてはなりません。
エリアの相場を大きく上回る賃料はテナントの経営を圧迫し、最悪の場合「テナント離れ」を引き起こす可能性があります。空室リスクは不動産投資で最も回避しなければならないリスクです。
今回の投資対象である物件の賃料は、実はマーケット水準を約20％下回っています。これによって、賃料を理由とするテナント離れが起きにくく、収益低下のリスクを回避しやすいといえます。
また、本物件は中古物件ですが、直前に「エレベータ交換」や「空調機更新」、「外壁防水・塗装」などの大規模修繕が完了しているという好条件も揃っています。
一棟不動産の運用中には、劣化や設備不良への不安が付きまとうものです。不測の事態への対応は、投資家の皆様への配当にも大きな影響を及ぼします。弊社では「信託期間中、大きな支出は発生しないか」という視点からも物件を精査し、選定しております。
弊社では、今後も不動産金融商品の組成を継続的に進めていく予定です。不動産小口化投資商品については、特に中長期的な安定性が鍵となって参りますので、今回同様、さまざまな角度から物件を吟味し、慎重な検討を進めていくつもりです。すでにいくつかの具体的な候補に照準を合わせておりますので、ご期待ください。
堺澤 純二
JIA証券株式会社
営業本部 副本部長
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■ＪＩＡ証券株式会社について
本社 ：東京都中央区新川1-5-17
代表取締役社長 佐藤 歩
設立： 1944年4月27日
資本金：6億5,372万円（2023年5月31日現在）
金融商品取引業者：関東財務局長（金商）第2444号
加入協会：日本証券業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会
コーポレートサイト：https://www.jia-sec.co.jp/
サービスサイト：https://www.jia-sec.co.jp/service/realestate/
<リスクについて>
●不動産市況
本信託受益権の元本は不動産の価値によるため、不動産価格・賃料等不動産市況の変動等により本信託受益権の元本が減少する場合があります。また、不動産市況の変動等によっては、信託契約における信託勘定内債務が信託財産を上回る（債務超過）場合もあります。
●稼動状況、賃料水準、金利、諸費用
信託収益や信託終了時の元本の交付は信託不動産から生ずるキャッシュフローに基づくものであるため、信託不動産の稼動状況（空室率）、賃料水準（周辺相場によるもの及び信託不動産固有の原因によるものを含みます。）の変動、金利変動、賃貸事業の必要経費の変動により、信託収益の減少、元本欠損又は空室のクリーニング、改装等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。
●滅失・毀損・劣化
信託収益や信託終了時の元本の交付は信託不動産から生ずるキャッシュフローに基づくものであるため、信託不動産の滅失・毀損・劣化に起因して、信託収益の減少、元本欠損又は滅失・毀損・劣化による再建築・修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあります。
●瑕疵
信託収益や信託終了時の元本の交付は信託不動産から生ずるキャッシュフローに基づくものであるため、信託不動産の瑕疵に起因して、信託収益の減少、元本欠損又は瑕疵の修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあります。
●地震等の災害リスク及び土壌汚染等の環境リスク
信託収益や信託終了時の元本の交付は信託不動産から生ずるキャッシュフローに基づくものであるため、信託不動産の全部又は一部が、地震などの災害によって滅失、毀損又は劣化等した場合、土壌汚染等の瑕疵が見つかった場合等に、信託収益の減少、元本の欠損又は追加資金拠出の必要が生じることがあります。
●流動性リスク
本信託受益権には受託者の承諾を得なければ第三者に譲渡することができないとの譲渡制限が付されています。不動産信託受益権の流通市場自体、十分に確立されていないうえ、本信託受益権は小口化された不動産信託受益権の一部であり、その流通市場は未整備であり、本信託受益権は流動性が非常に低い商品です。そのため、意図した時期や価格で本信託受益権を処分できないリスクがあります。また、信託契約を中途解約して換金することはできません。そのため、本信託受益権に投資をされる場合には、信託期間の満期まで利用するご予定のない余裕資金でご購入ください。
JIA証券で取り扱っている商品等へのご投資には、商品毎に所定の手数料や必要経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料や必要経費等の金額は、商品や契約条件等により異なるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。詳しくは、契約締結前交付書面等をよくお読みください。
