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「不動産信託受益権」を活用した、不動産小口化投資商品の基本的なしくみ
「不動産信託受益権」は不動産そのものでなく、信託された不動産の生み出す賃料収入などの利益を受け取る権利です。
不動産と投資家の間には、物件の所有と運営管理を行う「受託者」が存在します。組成時に締結された信託契約の中に「信託期間」が設けられており、信託期間内に不動産が生み出す利益を、投資家に「配当」というかたちで分配します。また、信託期間終了までに、物件を売却し、投資家に分配することになります。
また、後述しますが、不動産信託受益権は、相続や、親族への贈与にも活用可能です。相続人、受贈者が複数人いる場合、現物の不動産だと個別の分与が困難なケースも発生しますが、一口単位に細分化された小口化商品の信託受益権を複数所有することにより、均等な分与が可能です。
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現物不動産、J-REITと比べた不動産小口化投資商品の「強み」
不動産小口化投資商品には、現物不動産や不動産金融商品である不動産投資信託（J-REIT）と比べると後述する強みがあります。
まず、現物不動産との違いについていうと、現物不動産は、中長期的に安定的な利益を生み出す優良物件を購入する場合、多額の自己資金や借り入れが必要となってきます。また、分散投資をすることも困難です。
これに対し、不動産小口化投資商品は、最低出資金額を「1口いくら」と定めたうえで、投資家からの出資を募る商品となっています。細分化された信託受益権への投資となるので「億単位の用意は難しい…」という人でも、充分に検討可能です。また、複数の物件にリスク分散して投資することもできます。
なお、近年は、地方にお住まいの方が、誰もが知っている都心の一等地にある優良物件への投資が叶うということで、投資をするケースが多くなっています。
次に、J-REITとの違いについていうと、J-REITは上場投資信託という商品の性質上、上場株式と同様に自由に売買できて流動性が高い商品です。日々、時価が変動するため積極的に運用したいという方に向いています。
また、不動産ではなくあくまでも投資信託なので、税制上も有価証券の扱いとなり、相続時は時価評価されることになります。
これに対し、不動産小口化投資商品は、ある程度長期にわたって保有していただくことが前提なので、流動性は低くなっています。
しかし、その代わり、厳選された優良物件の信託受益権に投資する方法なので、比較的安定性が高く、「中長期的に配当を着実に受け取りたい」というご要望には、しっかり応えられる商品設計となっています。また、不動産と同じ税制上の評価を受けることができます。
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年利回りは「2.1%」程度を予定
気になる収益性ですが、あくまで中長期的な安定運用に向く商品となっておりますので「突出して高い」ということはありません。
たとえば、弊社が今回発売する商品は、出資の単位を「1口500万円・2口（1,000万円）以上」と定めております。
最低出資額である2口（1,000万円）を投資した場合、年利回り2.1％程度、すなわち年間で約21万円の配当を受け取れるという想定です。
ここで、収益性の面でのJ-REITとの比較について触れておきます。J-REITには年利回りが4％程度となるオフィスタイプの大型リートもあります。しかし、これは、J-REITは投資法人が借入金を用いてレバレッジ効果によって収益率を高めているからです。その反面、借入金の返済のために途中で物件を売却しなければならないということも起こり得ます。
これに対し、不動産小口化投資商品は投資家が出資したお金のみで運用していく商品となっていますので、インカムベースで考えれば、実はそれほど大きな差はないのです。また、借入金返済のために信託期間中に物件を売却しなければならないということも起こりません。その意味で、比較的安定性に優れているといえます。
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不動産小口化投資商品の「相続対策」における強み
不動産小口信託受益権は、相続や贈与においても有益です。
まず、分与しやすいということが挙げられます。現物の不動産を複数の相続人等に相続や贈与する場合、均等な分与が出来ない、または、将来に問題を残しかねない共有という形を取らざるを得ないという問題に直面しますが、一口当たりに細分化された小口化商品であれば、複数の相続人等に均等、均質な相続や贈与が可能です。また、複数年にわたって計画的な贈与を行うこともできます。
さらに、不動産小口化投資商品は、税法上現物不動産と同じ扱いがなされます。したがって、相続や贈与の際の評価額が実勢価格よりも低くなるのが一般的です。
すなわち、土地については、路線価ということで評価額が実勢価格の70%程度に抑えられるほか、「貸家建付地」に該当するのでさらに抑えられます。また、建物についても時価よりも低い固定資産税評価額が基準となり、「貸家」として、さらに評価額を引き下げることができます。これらによって、評価額がだいたい実勢価格の15～25%程度まで抑えられます。これにより、相続税の負担を大幅に抑えることができます。
なお、他に「小規模住宅地等の特例」（貸付事業宅地）も利用すれば、さらに相続税の負担が抑えられます。
このように、不動産小口化投資商品は、ミドルリスク・ミドルリターンの資産運用に加え、相続対策という意味でもおすすめできる金融商品といえます。
堺澤 純二
JIA証券株式会社
営業本部 副本部長
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■ＪＩＡ証券株式会社について
本社 ：東京都中央区新川1-5-17
代表取締役社長 佐藤 歩
設立： 1944年4月27日
資本金：6億5,372万円（2023年5月31日現在）
金融商品取引業者：関東財務局長（金商）第2444号
加入協会：日本証券業協会 一般社団法人第二種金融商品取引業協会
コーポレートサイト：https://www.jia-sec.co.jp/
サービスサイト：https://www.jia-sec.co.jp/service/realestate/
<リスクについて>
●不動産市況
本信託受益権の元本は不動産の価値によるため、不動産価格・賃料等不動産市況の変動等により本信託受益権の元本が減少する場合があります。また、不動産市況の変動等によっては、信託契約における信託勘定内債務が信託財産を上回る（債務超過）場合もあります。
●稼動状況、賃料水準、金利、諸費用
信託収益や信託終了時の元本の交付は信託不動産から生ずるキャッシュフローに基づくものであるため、信託不動産の稼動状況（空室率）、賃料水準（周辺相場によるもの及び信託不動産固有の原因によるものを含みます。）の変動、金利変動、賃貸事業の必要経費の変動により、信託収益の減少、元本欠損又は空室のクリーニング、改装等による追加資金拠出の必要が生じることがあります。
●滅失・毀損・劣化
信託収益や信託終了時の元本の交付は信託不動産から生ずるキャッシュフローに基づくものであるため、信託不動産の滅失・毀損・劣化に起因して、信託収益の減少、元本欠損又は滅失・毀損・劣化による再建築・修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあります。
●瑕疵
信託収益や信託終了時の元本の交付は信託不動産から生ずるキャッシュフローに基づくものであるため、信託不動産の瑕疵に起因して、信託収益の減少、元本欠損又は瑕疵の修復費等の追加資金拠出の必要が生じることがあります。
●地震等の災害リスク及び土壌汚染等の環境リスク
信託収益や信託終了時の元本の交付は信託不動産から生ずるキャッシュフローに基づくものであるため、信託不動産の全部又は一部が、地震などの災害によって滅失、毀損又は劣化等した場合、土壌汚染等の瑕疵が見つかった場合等に、信託収益の減少、元本の欠損又は追加資金拠出の必要が生じることがあります。
●流動性リスク
本信託受益権には受託者の承諾を得なければ第三者に譲渡することができないとの譲渡制限が付されています。不動産信託受益権の流通市場自体、十分に確立されていないうえ、本信託受益権は小口化された不動産信託受益権の一部であり、その流通市場は未整備であり、本信託受益権は流動性が非常に低い商品です。そのため、意図した時期や価格で本信託受益権を処分できないリスクがあります。また、信託契約を中途解約して換金することはできません。そのため、本信託受益権に投資をされる場合には、信託期間の満期まで利用するご予定のない余裕資金でご購入ください。
JIA証券で取り扱っている商品等へのご投資には、商品毎に所定の手数料や必要経費等をご負担いただく場合があります。具体的な手数料や必要経費等の金額は、商品や契約条件等により異なるため、具体的な金額又は計算方法を記載することができません。詳しくは、契約締結前交付書面等をよくお読みください。
