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買って終わりではない…ハードルが高い賃貸管理の壁
数年後に控えた万博開催や『うめきたエリア』の再開発など、明るい展望が多い大阪。不動産業界も活況を呈しており、好立地物件の希少性は高まる一方だ。首都圏など府外に在住する投資家が購入を検討するのも当然の成り行きと言えそうだが、居住地から距離のある物件への投資には懸念事項が多い。いくら利回りの良い高級物件でも、管理に手間暇がかかるようでは敬遠されてしまうことになるだろう。
時田「不動産投資は、株や暗号資産などの投資法とは異なり、専門的な知識は不要です。どなたでも気軽に始められるため近年は購買層も多様化しています。しかし運用にあたり、入居者募集から家賃集金、そしてクレーム対応など、煩雑な作業が発生するのも事実。買って終わりでなく、スムーズな運用管理が必要不可欠となっています。物件にトラブルが発生した場合、オーナー自身の現地対応には時間的、距離的な困難が伴いますからね」
たとえば仕事の忙しい時期に、物件管理のため首都圏から大阪まで足を伸ばすことはなかなか難しい。そこで投資家は、管理業務自体の委託を検討するのが一般的だ。その選択肢は「物件販売から管理までをワンストップで請け負う会社」か、「管理専門の会社」に大別される。もちろん管理費が発生するため「ランニングコストをできるだけ抑えたい」と考える投資家は、難しい決断を迫られることになるだろう。ファーストステージの物件の場合、管理委託はどのようなシステムとなっているのだろうか？
月額3,000円！ファーストステージの物件管理
時田「弊社には物件の購入から管理までを、ワンストップでお任せいただけます。月額はわずか3,000円。入居者募集から賃貸借契約の締結、家賃集金、そして入居者の日常管理やクレーム対応など、手間のかかる管理業務をすべて代行しております。また入居者付けの済んだ物件については、スマホアプリやWEBサイトで家賃の入金状況をいつでも確認可能なシステムを用意いたしております」
ひとつの物件を購入後、管理専門の会社と改めて契約を結ぶのは何かと面倒である。ファーストステージのように、ワンストップかつ低価格で管理業務を請け負う会社は理想的だ。さらに同社では販売をサポートした営業マンが運用開始後の管理業務窓口を担当してくれるという。
時田「投資家と営業担当者の相性は、物件購入を左右するひとつの要因ともなります。運用開始後も気心の知れた営業マンが窓口となることで、投資家の方々は安心を感じていただけるのではないでしょうか。たとえば入居者の契約状況や、設備の不具合など細かな事項についても、同一の担当者から逐一報告をさせていただきます。そうしたサポート体制にご共感いただき、複数物件の購入を検討してくださる投資家の方々が多いのです」
入居者からクレームが発生した場合でも、現地へ駆けつけられない投資家に代わり、迅速な対応を心がけているという。このためファーストステージの物件は、入居者からの評判も上々のようだ。
空室リスクを低減する「サブリースプラン」も用意
投資不動産を運用する際、最も気になるのは空室リスク。土地勘のない大阪市の物件を購入する首都圏の投資家は、ファーストステージの「物件仕入れ力」を信頼しているわけだが、それでもリスクを0％に抑えることはできない。そこでファーストステージは希望者に、空室期間も一定の賃料が支払われるサブリースシステムを提供している。
時田「全体の1割程度とはなりますが、アフターサービスのひとつとして、サブリースプランを申し込まれる投資家の方もいらっしゃいます。具体的には入退去の多い物件、賃貸付けがなかなか思い通りに運ばない物件の空室期間中に、弊社が設定家賃の8割程度の額で、借り受ける内容となっていますね」
このように至れり尽くせりの管理体制が、首都圏の投資家から好評を博す理由となっている様子だ。また同社は管理業務の中でも、特に入居者審査に厳しい基準を設け、投資家の期待に応えているという。
時田「入居者の質を高め、家賃をきちんと回収できるよう努力しています。他社物件の場合、『保証人がいなくても賃貸保証会社を間に入れればOK』というケースは多くなっていますが、弊社は保証人なしの入居者を通過させないようにしているんです。
またトラブル対応での入居中の住戸の訪問や退去時の現地立会など、大手では手が回らない作業も地道に行っているところが強みです。コロナ渦では家賃延滞の果てに訴訟沙汰となる事例が多発していますが、弊社管理物件は延滞や事故が少ない。細やかな対応の積み重ねが、オーナー様向けのサービスに結実しているではないかと自負しています」
オーナー目線を基本に、時に入居者目線で対応を考えながら、物件管理を遂行するファーストステージ。その確かな物件価値は、大阪での分散投資を検討し始めた富裕層から大きな注目を集めている。
