グッドコムアセットはなぜ東京23区のマンションにこだわるか

東京23区、駅から徒歩10分圏内に立地する投資用マンション「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズを事業展開するのが株式会社グッドコムアセットです。コロナ禍にあっても6期連続の増収、5期連続の増益を継続するなど業績も絶好調です。なぜ競争の激しい東京23区の物件の確保ができるのでしょうか。株式会社グッドコムアセット グッドコムファンド事業部 部長代理の深見哲氏が解説します。

東京23区、駅から徒歩10分圏内の好立地

株式会社グッドコムアセットは、主として投資用ワンルームマンション(自社ブランド「GENOVIA(ジェノヴィア)」シリーズ)の企画・開発・販売及び管理をワンストップで行っています。不動産業界の中でも、投資用ワンルームに特化した事業展開を行っている企業は多くありません。

 

物件は東京23区にほぼ限定し、駅から徒歩10分圏内に立地しています。理由は、東京は資産価値が最も高く、なかでも23区の資産は下落率が低いためです。しかも駅近の物件は、当社の試算ではバブル以降30年間、最も低いことがわかっています。むしろ現在の価格はバブル期に近く、バブル期を超えるところも出ています。

 

主要な顧客は全国の公務員で、お客さま全体の約96%を占めます。そのうち約82%が女性です。つまり顧客の大半が女性の公務員ということです。民間企業の方と比べ、公務員は景気に左右されにくく、雇用、収入が安定しています。そのため金融機関からの信用が高く、ローンを組みやすい。また、一般的に男性はすでに住宅ローンを組んでいることが多く、その点でも女性はローンを組みやすいということがあります。

 

人生100年時代に最適な投資用マンション

公務員の方の特徴として、積極的な投資というよりも、安心や安定性を重視する傾向があります。そのため物件購入の理由として最も多いのが、生命保険の代わりにするというものです。物件購入の際に金融機関の不動産投資ローンを組むと、団体信用生命保険に加入することになります。死亡等の万が一の際に、残りのローンが保険会社により全額弁済されます。そのため残された家族は、不動産が資産となり、月々の家賃収入を受け取ることができます。

 

また、不動産を売却して一括で大きな資金を得ることも可能です。相続税対策にもなります(相続税対策については第2回で詳しく述べます)。当社は東証プライム市場に上場しているので、それもお客さまの安心感につながっていると思います。

 

株式株式会社グッドコムアセット グッドコムファンド事業部 部長代理の深見哲氏。
株式会社グッドコムアセット グッドコムファンド事業部 部長代理の深見哲氏。

 

当社の投資用マンションは「人生100年時代」に適した商品だと考えています。「老後2000万円問題」に象徴されるように、多くの方が老後資金に不安を抱えておられます。当社の投資用マンションで得られる月々の家賃収入は年金ととらえることができます。物件はフルローンで購入いただくケースがほとんどですが、お客さまの約75%が30~40代なので、ほぼ定年頃に完済します。

 

その後は家賃がそのままお客さまの収入になります。都内23区の駅徒歩10分圏内の物件であれば、およそ約10万円前後の家賃収入が得られるので、たとえば老後2000万円問題で指摘された毎月5.5万円の生活費の不足分を十分に補える額です。当社は「人生100年時代」の幸せをお手伝いする商品を提供する会社であると認識しています。

 

建設会社と強固な信頼関係を構築

東京23区の駅徒歩10分圏内という好立地に、なぜ自社物件を次々に建てられるのかという疑問を持たれる方もいらっしゃると思います。実際、23区内の不動産取得は競争が激化しています。

 

当社の強みの一つは、建設会社との信頼関係が非常に強固であることです。多くの建設会社が当社へ優先的に情報や物件を提供してくださいます。

 

同業他社にない強い協業関係が生まれた背景のひとつに2008年のリーマンショックの時に大打撃を受けた建設会社に対し、当社が積極的に物件を引き受けて販売したという経緯があります。その時から築き上げてきた信頼関係がいま生きているのです。

 

また、東証プライム市場には投資用マンションを販売する同業他社が数社あるのですが、その中でも販売実績や財務状況から、当社へ耳よりな情報を寄せてくれる金融機関やゼネコンが多いのも特徴のひとつと言えます。

 

その信頼関係に基づき、当社は独自のオフバランスによる仕入れスキームを確立していることも大きな強みです。当社に入った優良な土地情報に基づき建設会社が当該土地を取得し、その後当社は当該建設会社との仕入れ契約を結びます。そうすることで業績を圧迫する過度な資金調達などをすることなく健全な財務体質を維持できます。

 

業界的に通常はあり得ないスキームであり、構築された信頼関係がいかに強いかを物語るもので、それは77.8%というリピート率と取引先建設会社が20社を上回ることからもお分かりいただけると思います。

 

これは当社が出来上がった物件は必ず買い取る、支払期限も必ず守るという実績があるからこそなせるものと自負しております。

 

6期連続の増収、5期連続の増益

ですから、当社は金融機関から借入れをせずに、手付金のみで仕入れが可能になりますので、会社の自己資本比率を減らすことなく、自己資本比率40%以上の健全な財務体質を維持することができます。金融機関からの信頼も大きくなるほか、投資家にも高く評価されます。それがさらに建設会社をはじめ関係業界からの信用につながり、仕入れの紹介が増えるという好循環が生まれるのです。

 

事実、業績は右肩上がりで伸びています。2022年10月期の売上高は前年同期比23.3%増の421億8000万円を見込んでいます。6期連続の増収予想で、年平均成長率は33.8%という高さです。営業利益も2022年10月期は同10.6%増の38億円の見込みで、営業利益も5期連続の増益予想となっています。

 

当社の主要なお客様である公務員は全国に300万人以上いらっしゃいます。全国の方に当社のファンになっていただくために現在、販売力の向上に努めています。2021年と2022年には新卒を50人ずつ採用しました。業界最大規模の採用人数です。

 

もちろん人数が多ければよいというものではありません。当社は採用・教育部が採用にとても力を入れ、能力のある優秀な「人財」を集めています。リクルーティングは同業他社に比べて長けていると自負しています。実際、入社2~3月で初契約を取る人財が数多くいます。

 

当社は2030年に売上高6000億円、営業利益600億円の目標をかかげています。そのためにも会社の基盤となる「人財」の採用を今後も積極的に増やすとともに、教育にも力を注いでいく方針です。

 

 

株式会社グッドコムアセット
グッドコムファンド事業部 部長代理

販売業務を皮切りに多種多様な不動産案件に携わる。不動産証券化の流れから早稲田大学大学院で不動産金融工学を一部履修し不動産コンサルティングマスターを取得する過程で知見を深め、現職にて不動産特定共同事業に携わる。宅地建物取引士、(公認)不動産コンサルティングマスター、(公認)不動産エバリュエーション専門士(旧不動産有効活用専門士)。

著者紹介

連載グッドコムアセットが目指す「不動産DX」のトップランナー

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