激化する物件間競争…「人口減少時代の不動産投資」勝利の条件

年収2,000万円以上でも安心できない時代が来ている

コロナ禍でのオリンピック・パラリンピック開催を経て、日本の社会は、落ち着きを取り戻しつつあります。2021年9月においては、15日までの1週間で日経平均株価指数が8.6％も上昇したほか、14日には30年以上ぶりの高値をつけるなど、明るい話題も聞こえてきます。とはいえ、10年単位の長いスパンで考えたとき、日本人の抱える将来不安はとてつもなく大きいのです。

小林「日本では少子高齢化が進んでおり、そのスピードは世界最速と考えられています。少子高齢化の影響によって、経済が縮小するのはもちろんのこと、社会保険料や税金の増加など、個人の費用負担増大も大いに懸念されます。例え現在、数千万円単位の年収を実現している人でも、将来への備えは欠かせません」

また近年の日本では、政府の働き方改革の推進によって、人々の就労に対する考え方が大きく変化しています。コロナ禍で浸透したテレワークに触発され、いわゆる「ジョブ型雇用」を推進する企業も増加しています。大企業だから安心という時代は終わりを迎えつつあるのです。

小林「日本社会で長らく常識だった終身雇用制は、崩壊し始めています。若年層の間で転職は当たり前ですし、外国人労働者の間では実績や労働の過程が評価される『成果主義』がスタンダードとなっています。定年まで勤めあげさえすれば老後は安心という時代は終わりを迎えたのです」

不動産投資が会社員の間で定着した理由

仮想通貨への投資で財を成した「新富裕層」の存在が注目を集めていることからもわかるように、将来への不安を見据え「今ある預貯金を投資に回そう」と考える人は増えています。NISAやiDeCoなど、会社員向けにさまざまな資産形成方法が生まれていますが、そのなかで最も会社員に適しているのは「不動産投資」と小林氏はいいます。

小林「理由はいくつか挙げられます。まず不動産投資は、経営を管理会社に委ねることで、細かな作業に煩わされず不労所得を得られます。この点が、本業に忙しい会社員の方々に適しているのです。また変動性が高い株式などの金融商品に比べ、不動産は価値下落のリスクを低く抑えることが可能。短期間で大きな利益を狙う方法を選ばなければ、安定したキャッシュフローを中長期的に追求できます」

また不動産投資には、金融商品への投資にはない決定的なメリットがあります。それは「レバレッジの活用」です。株式購入には融資しない金融機関が、不動産購入のサポートには積極的な姿勢を見せるのだから、利用しない手はありません。

小林「不動産を順調に経営している方は、金融機関からの借り入れを上手に活用していますね。少ない自己資金で大きな効果を生むのが、レバレッジです。不動産は担保の安定性が高いため、レバレッジ効果が実現できるのです。会社員が将来に備えた投資を検討するのではあれば、やはり不動産は堅実な選択肢といえるでしょう」

厳しい環境下で「不動産投資」で勝つためには？

ここまでの内容に目を通しても「不動産投資は、失敗例が多い」と、懐疑的な印象を抱く人も多いでしょう。また金融商品に比べれば不動産は安定性が高いですが、少子高齢化に伴う人口減の影響を受ける可能性も、否定できません。この点について、小林氏はどのような意見を持っているのでしょうか。

小林「不動産投資において、安定した収益を生み続ける物件を見つけることは最も重要なポイントですが、最も難しいポイントでもあります。そのような物件を見つけられないために、不動産投資が失敗に終わってしまうことになるのです。物件探しには、信頼できる専門家を見つけ、協力して物件を探す必要があります」

不動産投資の際、投資家たちの目を惹くのは「高利回り物件」です。利回りは物件の購入価格が低いほど高くなるため、過去には周辺調査や収支計算をきちんと行わないまま地方物件に手を出した「サラリーマン大家」が、数多く存在しました。彼らの不動産投資が失敗に終わってしまったのは、安定した収益を生み続ける物件を見つけられなかったからなのです。

地方の物件に手をだしてしまい…（写真はイメージです/PIXTA）

小林「都市部の人口集中は今後も続きますが、物件の競争は激しさを増していくでしょう。好立地であることは大前提ですが、部屋を探しているエンドユーザーに『住みたい』と感じさせる付加価値がなければ、家賃や価格を下げざるを得なくなります。将来に備えるための投資先として物件を探す際は、競合との差別化を図れる手堅い優良物件を選ぶ慎重さが必要です」

人口減少に加え、物件間の競争が激化する今後の不動産投資業界。次回は約2,200棟のアパートローン保証実績がある株式会社日本保証を擁する東証二部上場企業の総合金融グループ・Jトラスト株式会社の完全子会社として、不動産事業を展開するJグランド株式会社がそのノウハウを活かし、自信を持ってリリースする魅力的な投資用不動産商品『ROBOT HOUSE』の全容を紹介していきます。

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