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23歳、新築1R投資の失敗で得た「気づき」
どうして不動産業界に足を踏み入れ、業界の仕事に熱中し、ついには会社を興すまでに至ったのか。まずはそこからお話しをさせてください。
いまから15年前の23歳のときです。ある投資用不動産会社から1本の電話が入り、不動産投資の提案を受けました。もともと投資・資産運用に興味があった私は、不動産投資なら手堅いと感じ、都内の新築ワンルームマンションの購入を決めました。しかし、購入してから今後をシミュレーションしてみて気づいたのです。このマンションを売却すると、500万円以上の損失が出てしまうということを…。新築ワンルーム投資は利益が出ない、むしろ買った瞬間に赤字になることを、当時は知らなかったのです。
2024年5月18日【WEBセミナー開催（LIVE配信）】
1棟アパート投資〈相続市場〉を狙って
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それから2年後の25歳のとき、ご縁があって不動産投資会社の社長に出会い、転職することになりました。この決断が、私の人生の重大な分岐点となります。転職先の不動産会社では、相続・競売市場を狙って格安に仕入れて再生し販売する業務に携わり、そのノウハウについて学びました。
代表取締役社長 金田大介 氏
当時の社長からは「相場よりも安く買うこと。それがすべてだ」と叩き込まれました。この方はいまも私の師匠であり、詳しくは後述しますが、当時の社長に教えこまれた哲学が、今日のビジネスの根底になっています。
さて、物件仕入れの営業マンとして経験を積むことにより、市場価格・相場より割安に購入する力が身についてきました。28才のときから自分自身でも1棟アパートに投資し、2年間で5棟購入、7,000万円のキャピタルゲイン（売却益）を得ることができたのです。
その後、2015年6月にオスカーキャピタルを創業。当社は物件選定・銀行融資・管理運営から売却に至るまで、一棟収益アパートに特化したコンサルティングサービスをワンストップで提供しています。
創業から約5年間で累計取引件数500棟を達成し、お客様のリピート購入率は82％に上っています。自社仕入れにおいては、購入―保有―売却を累計100件以上成功させています。リピート率が高いのは、当社のサポートを通じて購入すると相場より格安に、かつ購入時点で1,000万円以上の含み益（キャピタルゲイン）を確保できるからです。
私たちは自社で培ってきた「相続案件狙い」の実績と、経験に基づく物件選定・銀行融資・高値売却の一連のスキームをノウハウ化し、投資家のみなさんにも当社と同じ目線で相場よりも格安に買っていただけるようにコンサルティングサービスを提供しています。
市場価格は下落傾向、10年に1度のチャンス到来か
2008年9月のリーマンショック以降、日本の不動産市場は一時的に低迷が続きましたが、2012年12月に発足した第二次安倍内閣がアベノミクス政策を打ち出してから、金融緩和により不動産に対する銀行融資が緩和され、価格上昇へと転じてきました。多くの人たちの給与の伸び悩みや、老後の年金不安を背景に、普通の会社員の中にも一棟アパート投資に踏み切る人が増加したのです。
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しかし、市場の過熱感も2018年頃に天井を迎えました。金融庁は各銀行に不動産融資に対する貸出比率を抑えるように警笛を鳴らしました。いわゆる「融資の引き締め」といわれるものです。その頃より、徐々に不動産価格は下落傾向に転じてきており、さらに2020年からの新型コロナウイルスの蔓延という向かい風も強くなりました。
この状況を、皆さんはどうとらえるでしょうか？ 結論から申し上げると、不動産投資においては、今こそ10年に1度の買い場の時期であると見ています。国内外の経済に深刻な影響が出はじめると、不動産価格は下落傾向となり、投資家にとっては「割安に獲得できるチャンス」となるからです。当社のコンサルティングサービスを利用しているお客様も、一様に「安く購入できる好機が訪れた」ととらえています。
コロナ禍がもたらす景気の悪化を踏まえ、各国の中央銀行が大規模な金融緩和を実施しています。株式市場には溢れた資金が流入し、株価の上昇が顕著になっていますが、実態経済の状況を踏まえると予断を許しません。株式をはじめとするペーパー資産はボラティリティが高く、ハイリスク＆ハイリターンの投資対象なのです。
それに対して実物資産である不動産投資は、事務所や飲食ビルを除き、安定的な家賃収入を期待できるミドルリスク＆ミドルリターンの投資対象だといえます。
もちろん、不動産投資をはじめた人の多くが失敗しているというシビアな現実があることも忘れてはなりません。とはいえ、私たち不動産のプロから見れば、その理由は明白なのです。ご自身でよく理解しないまま、セールストークに乗せられ、表面的な利回りに目を奪われ、相場よりも「高値づかみ」してしまい、「売却できない」。このような状況に陥る人が、非常に多いと感じます。不動産投資は高額な買い物が必要なため、安易に手を出すと取り返しのつかないことになりかねませんから、しっかり学んだうえで、慎重に取り組むことをお勧めします。
安く仕入れ、高く売る…ターゲットは「相続市場」
みなさんは「利益の構造」についてお考えになったことがあるでしょうか？ その大原則は「安く仕入れて高く売る」こと。あらゆるビジネスで利益を得るための基本ですね。不動産投資も同じです。利回りが高い、キャッシュフローが出るだけではダメなのです。最終的に売却して利益が確定できなければ意味がありません。
では、具体的に「安く仕入れて高く売る」にはどうすればいいのでしょう。それは、
【A】一般市場にあるものに付加価値をつけ、「バリューアップ」して販売する
【B】市場価格との差額である「市場のゆがみ」を狙って割安に仕入れ、高値で販売する
という、2つの方法が考えられます。
もっとも、不動産投資で【A】の戦略を実践するのは、素人には難易度が高いといえるでしょう。民泊ビジネスやコインランドリー投資がその典型で、高利回りではあるものの、法規制や新型コロナのような外部要因に左右されがちであるうえ、売上予測が立てづらく明確な出口（売却）戦略を描いておくことが困難なのです。あくまでも企画商品であり、担保力（売却先）がないということです。
一方で、【B】は、すでに形成されている市場価格から逆算して割安に仕入れる方法です。それができれば、「高利回り」かつ「いつでも利益を乗せて売却」することが実現可能となります。
では、市場価格・相場より割安に購入するにはどうすればいいのでしょうか。創業以来オスカーキャピタルがその観点からターゲットに定めてきたのが「相続市場」です。
この相続市場であれば、たとえ一般投資家の方でも「コツ」を掴むことで、だれでも取り組むことが可能なのです。
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当社のお客様には、下記に詳述する「相続市場」を狙い、相場よりも割安に「高利回り」かつ「いつでも売却益」を得られる買い方をサポートしています。
年々増加する「相続資産」…割安な不動産も増加傾向
日本では高齢化の進展とともに日々多数の相続が発生しており、今後はさらに増えていくと想定されます。野村資本市場研究所の推計によれば、2010年に約50兆円規模だった相続資産は、2030年に約60兆円にまで拡大する見通しです。
相続資産の過半を不動産が占めているという現実がある一方、相続税の申告・納税には「被相続人の死去を相続人が知ってから10カ月以内」というタイムリミットがあります。従って、あらかじめ対策を講じていないと納税資金に窮しかねず、資金確保のための早期売却を希望するケースは少なくありません。
ほかにも、不動産経営に興味がない相続人や、不動産経営を手間・面倒事だと考える相続人は、いずれも不動産の速やかな処分・現金化を希望することが多く、市場価格より割安に物件購入できる可能性が高いのです。
このような相続絡みの売却案件は、売主側が手離れを急ぐことから価格交渉も通りやすく、相場よりもかなり割安に購入できるチャンスが眠っています。ここにターゲットを絞ることで、購入側の投資家は、高利回り、かつ大きな売却益が見込める物件の購入が可能になるのです。
このビジネスにメリットを感じるのは、買い手だけではありません。売主側からの感謝の言葉も、非常に多く寄せられています。納税資金の工面や、慣れない収益不動産の経営に弱り果てるなど、売主側の皆さんそれぞれに、切実な事情があるからです。不動産の処分に困っている方々の問題を解決しつつ、一方では市場価格より割安な物件を手に入れるチャンスが生まれる。双方にとって大きな利益があります。
当連載の［第2回］では、当社がお客様に提唱している「相続市場」狙いの不動産投資について、具体的な購入術など、さらに詳しく説明していくことにしましょう。
オスカーキャピタル株式会社
代表取締役社長 金田大介
