なぜコロナ禍で大打撃でも「ジョージア不動産」は有望なのか?

コロナ禍で世界経済が混沌としているなか、この状況をチャンスと捉え、世界中の投資家が活発に動いている。特に旧ソ連の構成国のひとつで、九州ほどの広さの小国である「ジョージア」が注目されている。その理由と投資国としての可能性について、日本で数少ないジョージア不動産を扱う会社、Beograd Consulting Group(ベオグラード コンサルティング グループ)埜嵜雅治CEOに伺った。

投資先としての「ジョージア不動産」の魅力

――以前、ジョージアについて色々とお話を伺いましたが、まだまだ日本では知る人ぞ知る存在です(関連記事:「驚異の高利回り!日本人の知らない『ジョージア不動産』最新事情』)。改めて、ジョージアについて教えてください。

 

ジョージアはヨーロッパとアジアの境に位置する、旧ソビエトを構成していた国です。西は黒海、北はロシア、南はトルコやアルメニア、アゼルバイジャンと接しています。国土はスイス、日本でいえば九州くらいの大きさで、人口は400万人ほど。ちょうど横浜市くらいです。

 

地理的にヨーロッパ諸国、特に隣国のトルコやアゼルバイジャンとの結びつきが強く、街を歩いていてもアジアの人はほとんど見かけません。街並みもヨーロッパのような落ち着いた雰囲気が漂っています。

 

ジョージア…西部で黒海に面し、北でロシア、南ででトルコやアルメニア、アゼルバイジャンと接する
ジョージア…西部で黒海に面し、北でロシア、南ででトルコやアルメニア、アゼルバイジャンと接する

 

――そもそも資産管理のサポートなどを行っている御社がジョージアに注目したのは、特徴的な「税制」にあったと。

 

そうです。ジョージアの法人税は原則的に15%で、課税の仕組みなどは他の国と同じです。しかし不動産投資・管理を行い、その収益を投資にまわせば、法人税の支払い義務は生じず、実質、法人税はゼロになります。

 

さらにジョージアの定期預金の金利は10%と高く、年利12%以上でないと不動産は売れないという状況から、日本では考えられないような、実質利回り20%という高利回りの不動産投資が実現します。また安定かつ高い経済成長率から、賃料の値上がりも顕著です。

 

ジョージア不動産の投資額の目安は、現在、5万米ドルからです。「購入時の価格が安く、賃料が上昇する」という条件のもと、何十%という利回りで長期的に実現する、高い可能性を秘めています。

 

――つまりジョージアでは短期間でキャピタルゲインを狙うよりも、長期的にインカムゲインを狙ったほうが、実利が大きいということですね。

 

そうです。ジョージアには長期的に資産運用を行ううえで有利な条件が揃っています。

 

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新型コロナで観光客ゼロ…それでも回復が見込める理由

――2020年に入り、新型コロナウイルスの感染が世界に拡大しました。

 

ジョージアでも非常事態宣言が出され、国境は閉鎖、海外からの観光客もゼロになりました。いまも他の国のように、コロナ禍のなかにあります。

 

そもそもジョージアではホテル投資が注目されていました。国自体は人口400万人ほどの小国ですが、観光客は増え続け、年間900万人に達していました。そのほとんどがヨーロッパからで、今後はアジアからの観光客も取り込み、近い将来、インバウンド観光客は1,500万人に達するといわれていました。

 

またジョージア政府は、2030年に冬季五輪を招致しようと力を入れ、その舞台となる山岳リゾートは注目の的でした。特に標高3,000mを超えるグダウリは、世界唯一のリゾートとしてSNSで大いに話題になり、観光客は5倍にもなっていたのです。

 

ところが新型コロナウイルスの影響で、海外からの観光客はほぼゼロになりました。しかし、私たちはそのことを悲観していません。

 

ジョージアのホテル投資はキャッシュでの購入が基本で、かつ宿泊者がいなければ管理費も基本的にかかりません。いまは家賃にあたる宿泊料がゼロですが出費もない、プラスマイナスゼロの状況にあります。

 

ジョージアでは多くのヨーロッパ人がホテルの1室を所有しているので、コロナが収束すれば、確実に観光客は戻ってきます。これは主観ではなく、客観的な推測です。東日本大震災のとき、福島第一原子力発電所事故による放射能汚染の影響で、多くの外国人観光客が来日をキャンセルしました。しかしこの影響も長くは続かず、翌年、旅行者数は回復し、さらに2013年には過去最高の1,000万人を超えました。

 

この例に限らず、世界中でネガティブニュースが起きた翌年には観光客は戻っています。今回のコロナ禍においても、同じように推移すると考えています。

 

3,000mを超えるスキー場は、世界を探してもグダウリだけ
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コロナ後を見据えて…ジョージア不動産に投資するなら

――以前、新型コロナウイルスによって、ジョージアの不動産開発会社は売り先がなかなか見つからない状況に陥っている、だから投資家に有利な状況だ、とお話しされていました。今後を見据えてジョージア不動産に目を向けるなら、どこに注目しますか?

 

今後、注目すべきは、ジョージアの第二の都市、バトゥミです。ジョージアの首都は内陸のトビリシで、人口は100万人を超えています。バトゥミは黒海に面した都市で、人口は20万人ほどです。ジョージア最大の港ですが、温暖な気候から保養地として有名です。

 

今後、ジョージアではバトゥミを貿易の拠点と位置付けて開発を進めていきます。バトゥミをビジネス都市へと成長させるために、インフラの強化が急ピッチで進んでいます。現在、バトゥミと首都トビリシは鉄道で繋がっていますが、今年、高速道路も完成し、陸路も強化されます。またバトゥミ国際空港は拡張事業が進み、現在の倍の規模になる予定で、欧州やアジアとの結びつきがいっそう強固なものになります。

 

観光と経済の2面性を併せ持つ都市、イメージとしてはシンガポール、それが近い将来のバトゥミの姿です。

 

※後編では、ジョージアで投資エリアとして注目されるバトゥミと、なかでも世界の投資家から問い合わせが相次いでいる「ワールドトレードセンター」への投資について、埜嵜氏が語ります。

 

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毎年のように目まぐるしく変化する税制や規制の中でそれに対応すべく、世界中の不動産、保険、金融商品を取り扱い国際税務のアドバイス、オフショア銀行の口座開設サポート、オフショア法人の開設サポート、資産管理に関する様々なことをサポートする。

Beograd Consulting Group(ベオグラード コンサルティング グループ):https://beograd-consulting.com/

著者紹介

連載コロナ後を見据えた投資戦略…世界が注目する「ジョージア不動産」