ジョージア「ワールドトレードセンター」投資案件としての凄み

欧米の投資家を中心に人気の高いジョージア不動産だが、なかでも脚光を集めているのがバトゥミだ。リゾート地として知られているが、今後、シンガポールのように観光と経済の二面性を併せ持つ都市へと変貌を遂げるという。ジョージア不動産を扱うBeograd Consulting Group(ベオグラード コンサルティング グループ)埜嵜雅治CEOに、バトゥミの最新事情と、投資家たちが関心を寄せている投資案件について聞いた。

ジョージアに「シンガポールのような都市」ができる

――前回(関連記事:『なぜコロナ禍で大打撃でも「ジョージア不動産」は有望なのか?』)コロナ後を見据えた際、ジョージアのなかで特に注目なのが、黒海に面する港湾都市、バトゥミだというお話でした。

 

そうです。ジョージア政府は、バトゥミをシンガポールのような観光と経済の二面性を併せ持つ都市にしようと、インフラ強化などを進めています。

 

ジョージアは、成功例を取り入れて昇華するのがとても上手な国です。法人税が実質ゼロになる政策は、もともとはエストニア方式と呼ばれ、バルト三国のひとつであるエストニアが外資を呼び込もうと考えたもの。その方式を取り入れるなどした結果、ジョージアは世界のビジネス環境ランキングでも常に上位にランクインする国へと変貌を遂げました。

 

昨今では、観光業に力を入れているあたりも、政府はシンガポールを参考にしているように感じます。また今後、バトゥミに特区を設け税制を優遇することが検討されていますが、これもお手本はシンガポールです。同国はフリーポートとして劇的な成長を遂げましたが、過去のジョージア政府の手腕を考えると、同様の歴史を再現できるものと考えられます。

 

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2024年「ワールドトレードセンター」が誕生

――近い将来、ジョージアにシンガポールのような都市が生まれるということですか。

 

2024年には、バトゥミに「ワールドトレードセンター」が完成します。ちょうどシンガポールの「マリーナベイ・サンズ」を思い浮かべていただければいいでしょう。オフィスや商業施設、ホテル、そして国際会議場・展示施設などのMICE施設が一体となったものです。その規模の施設がバトゥミに誕生します。

 

[世界貿易センター連合とワールドトレードセンター]
世界貿易センター連合(World Trade Centers Association、WTCA)は、世界中の貿易と投資を促進・円滑化し、地域経済の繁栄を支援することを目的に、世界100カ国ほどで高度に連携、相互支援する325以上の企業や団体のネットワーク。ワールドトレードセンター(World Trade Center、WTC)の商標の所有者として、会員が単独で所有する施設や貿易サービスの提供とあわせ、これらのブランドを独占的に使用する権利を許諾している。

出所:World Trade Centers Association

 

バトゥミのワールドトレードセンター完成予想図
バトゥミのワールドトレードセンター完成予想図

 

世界にワールドトレードセンターがある都市を思い浮かべてください。ニューヨーク、東京、上海、香港、アムステルダム……と、世界的なハブとなっている都市ばかりです。バトゥミにできるワールドトレードセンターは、外から人とお金を呼び込みたいとするジョージアの肝いりの施設です。高い集客力を誇る施設になることは約束されているといえます。

 

ここでは将来、東京モーターショーレベルの展示会が年間20〜30本ほど開催される予定です。そしてマリオット系の五つ星ホテルが入ることが決まっています。元々、ジョージアのホテル投資は欧米の投資家の注目の的でしたが、そのなかでもワールドトレードセンターにできるホテルへの投資は、その確実性から完成前から大きな反響が寄せられています。

 

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「ワールドトレードセンター」の優位性とは?

――バトゥミにできるワールドトレードセンター…今までのジョージア不動産と比べて、どのような優位性がありますか?

 

これまでのホテル投資は、観光客がターゲットでしたが、ワールドトレードセンターでは、ビジネス客もターゲットになります。観光はどうしても波がありますし、今回のコロナ禍のようなことも、また起こる可能性があります。

 

バトゥミのワールドトレードセンターで20〜30本程度の国際的イベントが開催される……東京モーターショーレベルと仮定すると、年間100日は、何かしら催されている計算になります。これらのビジネス客にもリーチできるとなると、かなり収益は安定すると考えられるでしょう。

 

バトゥミの新たなランドマークになる
バトゥミの新たなランドマークになる

 

――ワールドトレードセンターに併設とはいえ、今回のコロナ禍のようなリスクを考えると、ホテル投資に躊躇する人も多いのではないでしょうか。

 

私たちがよく例としてあげるのが「京都の民泊」です。ここ数年、多くの会社員が銀行から巨額の融資を受け、不動産投資を行っていました。たとえ月々200万円の返済があっても250万円の家賃収入があるから問題ない……。そう考えていたとします。

 

しかしコロナ禍で訪日外国人はゼロとなり、売上もゼロになりました。毎月の返済に追われる状況へと一変したわけです。問題は「月々250万円入ってくるから問題ない」という机上の空論に過信があったということです。長期投資の場合、未来はズレが生じることを織り込んでおかないといけません。

 

なぜ未来にズレが生じるのか、数学的に説明すると、未来は「変数+変数+変数……」と、変数を積み上げた先にあり、遠い未来であればあるほど、ズレは大きくなります。ゼロから期待できる最高値まで想定し、ゼロでも問題ないか、検討しなければいけません。

 

このような考え方でバトゥミのワールドトレードセンターをみていくと、ズレ幅を小さくできる案件だといえます。なぜなら施設の知名度・集客力から国際イベントの誘致が計画通りに行われ、観光客だけでなくビジネス客も取り込めるという可能性が非常に高いからです。ジョージアはもちろん、世界的にもみても優位性を発揮する案件といえます。

 

また投資金額は、これまでのジョージア不動産投資同様、5万米ドル程度からになる予定で、さらに金利ゼロで4年の分割払いが可能です。「京都の民泊」のようにローンで購入するのと違い、たとえ家賃収入(=宿泊料)がゼロになるような事態に陥っても静観すればいいだけです。不動産を手放さなければならない、という危機に直面することはありません。

 

さらに完成時の物件価格は、今よりも30%程度値上がりしていると予測されています。2024年、観光都市からビジネス都市へと生まれ変わっているバトゥミ――。そんな画をイメージしながら、ワールドクラスのホテルオーナーになるのも楽しいのではないでしょうか。

 

【バトゥミのワールドトレードセンターのイメージを動画でみる】

 

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毎年のように目まぐるしく変化する税制や規制の中でそれに対応すべく、世界中の不動産、保険、金融商品を取り扱い国際税務のアドバイス、オフショア銀行の口座開設サポート、オフショア法人の開設サポート、資産管理に関する様々なことをサポートする。

Beograd Consulting Group(ベオグラード コンサルティング グループ):https://beograd-consulting.com/

著者紹介

連載コロナ後を見据えた投資戦略…世界が注目する「ジョージア不動産」