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オーナーを悩ますエレベーター「2020年問題」
多くのマンション・ビルオーナーが、エレベーターの「2020年問題」に直面している。80年代後半〜90年代前半、いわゆるバブル景気のころ、数多くの物件が建てられたが、一斉に設備の更新時期を迎えているのだ。
「エレベーターの法定償却耐用年数は17年です。また20年を過ぎてしまうと、メーカーが部品供給を停止し始めますので、修理したくてもできない、という状況が発生しやすくなります」と、ジャパンエレベーターサービスホールディングス株式会社（以下JES社）の代表取締役会長兼社長、CEOの石田克史氏はいう。
バブル期、エレベーターの年間の新設台数は今よりも4割前後も多く、それらが耐用年数を迎える台数は2020年にピークに差し掛かると考えられている。これがエレベーター「2020年問題」の実態だ。
具体的に、耐用年数を迎えたエレベーターにはどのような問題が生じるのだろうか。
「継続的に保守・管理を行っていても、エレベーターの経年劣化は避けられませんし、故障の可能性も否定できないので、リニューアルを検討するのが最善の解決策です。また型の古いエレベーターには“着床時に段差が生じる”、“起動時に衝撃を感じる”、“ドアの開閉がスムーズでない”などの欠点が認められがちで、こうした設備を放置しておくと、マンション・ビルの資産価値低下を招くことになります」
エレベーターの更新には、いくつかの方法があるという。
「古いエレベーターを新しいものに取り換える“撤去新設”は、工期が1ヵ月以上に及ぶほか、1台につき1,500万円以上のコストがかかります。しかしエレベーターのいわゆるカゴの部分と昇降路内のレール部分は鋼鉄でできているため、耐用年数は建物と同じく50年ほどです。そこで制御盤と巻上機、油圧ユニットだけを“部分リニューアルする”という方法も考えられます。こちらの工期は1週間～10日程度ですが、それでも1台あたりのコストは1,000万円程度になります」
エレベーターの動作の要となる制御盤や巻上機などを部分リニューアルすることで、その動作は格段にスムーズになる。さらにエレベーター内部の操作盤やデザインを刷新すれば、利用者に新品同様の雰囲気を印象づけられ、物件の資産価値向上にも一役買ってくれる。しかし3桁の大台に乗るエレベーターの更新費用はやはり高額で、特に複数台設置している物件のオーナーにとっては、大きなコスト負担となる。
従来の「半分以下のコスト」で更新できないか？
前編（エレベーターの「月々のメンテナンス費用」を安くするには？ ）では、エレベーターの保守・管理を独立系専門会社に依頼すれば、20〜50％のコスト削減になるという驚きの事実を紹介した。メーカーの保守・管理費用には、製造コストも上乗せされているからだ。実はエレベーターの更新においても、独立系専門会社のコストの優位性が際立つ。
「エレベータの—更新費用も、我々のような保守専門会社とメーカーの間には、大きな価格差が生じます。メーカーは“部分リニューアル”を1,000万円程度で行っていますが、JES社であれば200～300万円程度削減できます」
さらにJES社では、部分リニューアルより簡便な『Quick Renewal』という方法を確立している。
「『Quick Renewal』では、制御盤のリニューアルのみを実施します。使えるものを残すため、廃棄物は最小限で、環境にも優しい方法です。工期は半日程度で、費用は弊社の“部分リニューアル”のさらに半額程度まで抑えることができます。削減できたコストで、より安全で快適なエレベーターにするための各オプションメニューも取り揃えているので、オーナー様ごとの細かな要望に応えることができます」
柔軟な対応を可能としているJES社へ依頼すれば、エレベーターの更新費用でマンション・ビル経営に黄色信号が灯る事態は避けられるだろう。
エレベーター「2020年問題」を受け、JES社の更新実績は右
健全な不動産経営の実現のため、“ランニングコストのダイエット”を適正に行いたいというオーナーは、JES社のサービスに注目していくと良いだろう。
【動画で「JES社のQuick Renewal」について知る】
