「エレベーターの更新費用」を半額以下に圧縮する方法とは?

不動産を長期保有していれば必ず設備の更新時期が訪れるが、その費用は膨大で、なかには経営自体が暗礁に乗り上げてしまうオーナーもいる。そこで注目されているのが、エレベーターの更新費用を劇的に圧縮できるという、独立系のエレベーター保守専門会社、ジャパンエレベーターサービスホールディングス株式会社だ。同社代表取締役会長兼社長、CEOの石田克史氏に話を聞いた。

オーナーを悩ますエレベーター「2020年問題」

多くのマンション・ビルオーナーが、エレベーターの「2020年問題」に直面している。80年代後半〜90年代前半、いわゆるバブル景気のころ、数多くの物件が建てられたが、一斉に設備の更新時期を迎えているのだ。

 

ジャパンエレベーターサービスホールディングス株式会社 代表取締役会長兼社長 CEO 石田克史氏
ジャパンエレベーターサービスホールディングス株式会社 代表取締役会長兼社長 CEO 石田克史氏

「エレベーターの法定償却耐用年数は17年です。また20年を過ぎてしまうと、メーカーが部品供給を停止し始めますので、修理したくてもできない、という状況が発生しやすくなります」と、ジャパンエレベーターサービスホールディングス株式会社(以下JES社)の代表取締役会長兼社長、CEOの石田克史氏はいう。

 

バブル期、エレベーターの年間の新設台数は今よりも4割前後も多く、それらが耐用年数を迎える台数は2020年にピークに差し掛かると考えられている。これがエレベーター「2020年問題」の実態だ。

 

具体的に、耐用年数を迎えたエレベーターにはどのような問題が生じるのだろうか。

 

「継続的に保守・管理を行っていても、エレベーターの経年劣化は避けられませんし、故障の可能性も否定できないので、リニューアルを検討するのが最善の解決策です。また型の古いエレベーターには“着床時に段差が生じる”、“起動時に衝撃を感じる”、“ドアの開閉がスムーズでない”などの欠点が認められがちで、こうした設備を放置しておくと、マンション・ビルの資産価値低下を招くことになります」

 

[PR]3月5日(木)/4月16日(木)無料セミナー開催@幻冬舎
ビルオーナー必見!「エレベーター」保守&リニューアル
コストの劇的削減術

 

エレベーターの更新には、いくつかの方法があるという。

 

「古いエレベーターを新しいものに取り換える“撤去新設”は、工期が1ヵ月以上に及ぶほか、1台につき1,500万円以上のコストがかかります。しかしエレベーターのいわゆるカゴの部分と昇降路内のレール部分は鋼鉄でできているため、耐用年数は建物と同じく50年ほどです。そこで制御盤と巻上機、油圧ユニットだけを“部分リニューアルする”という方法も考えられます。こちらの工期は1週間~10日程度ですが、それでも1台あたりのコストは1,000万円程度になります」

 

エレベーターの動作の要となる制御盤や巻上機などを部分リニューアルすることで、その動作は格段にスムーズになる。さらにエレベーター内部の操作盤やデザインを刷新すれば、利用者に新品同様の雰囲気を印象づけられ、物件の資産価値向上にも一役買ってくれる。しかし3桁の大台に乗るエレベーターの更新費用はやはり高額で、特に複数台設置している物件のオーナーにとっては、大きなコスト負担となる。

従来の「半分以下のコスト」で更新できないか?

前編(エレベーターの「月々のメンテナンス費用」を安くするには? )では、エレベーターの保守・管理を独立系専門会社に依頼すれば、20〜50%のコスト削減になるという驚きの事実を紹介した。メーカーの保守・管理費用には、製造コストも上乗せされているからだ。実はエレベーターの更新においても、独立系専門会社のコストの優位性が際立つ。

 

「エレベータの—更新費用も、我々のような保守専門会社とメーカーの間には、大きな価格差が生じます。メーカーは“部分リニューアル”を1,000万円程度で行っていますが、JES社であれば200~300万円程度削減できます」

 

さらにJES社では、部分リニューアルより簡便な『Quick Renewal』という方法を確立している。

 

「『Quick Renewal』では、制御盤のリニューアルのみを実施します。使えるものを残すため、廃棄物は最小限で、環境にも優しい方法です。工期は半日程度で、費用は弊社の“部分リニューアル”のさらに半額程度まで抑えることができます。削減できたコストで、より安全で快適なエレベーターにするための各オプションメニューも取り揃えているので、オーナー様ごとの細かな要望に応えることができます」

 

柔軟な対応を可能としているJES社へ依頼すれば、エレベーターの更新費用でマンション・ビル経営に黄色信号が灯る事態は避けられるだろう。

 

左:ニューアル事業における制御盤や巻上機といった大型部品 右:独立系保守専門会社初の高層テストタワーを持つ、総合技術研究センター「JES Innovation Center」
左:ニューアル事業における制御盤や巻上機といった大型部品 右:独立系保守専門会社初の高層テストタワーを持つ、総合技術研究センター「JES Innovation Center」

 

エレベーター「2020年問題」を受け、JES社の更新実績は右肩上がりで、管理台数も5万2,000台以上(2019年9月末時点)になるという。さらに近年、新しく開発した防犯カメラ付きデジタルサイネージ『LiftSPOT(リフトスポット)』は、設置費用も月額費用も無料で、防犯カメラを利用できるというメリットから、首都圏を中心に全国3,000台を超える成約となる(2019年9月末時点)。新しいエレベーター空間を創出するツールとして、業界内から熱い注目を集めている。

 

健全な不動産経営の実現のため、“ランニングコストのダイエット”を適正に行いたいというオーナーは、JES社のサービスに注目していくと良いだろう。

 

【動画で「JES社のQuick Renewal」について知る】

 

[PR]3月5日(木)/4月16日(木)無料セミナー開催@幻冬舎
ビルオーナー必見!「エレベーター」保守&リニューアル
コストの劇的削減術

 

ジャパンエレベーターサービスホールディングス株式会社 代表取締役会長兼社長 CEO

著者紹介

連載マンション・ビルオーナー必見!「エレベーター・コスト」を極限まで下げる方法