ミュージションへの「入居希望者が尽きない」本当のワケ

人口減少時代に突入したにも関わらず、増加の一途をたどっている賃貸物件。安定的な賃貸経営を考えるなら、競合物件に勝ち続ける「本質的な優位性」を持つことが今まで以上に重要となる。この点において、特筆すべき取り組みを行っているのが株式会社リブランである。同社が取り扱う、24時間楽器演奏可能・防音マンション「ミュージション」は、年間平均稼働率97.3%を実現させ、いち早く取り組んだ物件オーナーたちから高い評価を得ている。本連載では、株式会社リブラン取締役の渡邊裕介氏、副部門長の田代聡夫氏に、賃貸経営における「ミュージション」の強みについて伺った。最終回のテーマは、ミュージションへの入居希望者が尽きない理由である。

楽器演奏にかけるお金は「惜しまない」音楽愛好家たち

「モノ消費からコト消費へ」――この言葉が広まったことからもわかるように、現在の消費者はモノを買うよりも、自分が好きなコトを経験するほうに、高い価値を見出す人が増えています。

 

私たちが取り扱っている、24時間楽器演奏可能・防音マンション「ミュージション」の入居者も「コト消費」を好む人々だといえます。入居者のほとんどが音楽愛好家であり、「好きなときにいつでも演奏できる」「家に仲間を呼んでセッションできる」といったコトに対して、非常に高い価値を見出しているのです。

 

「ミュージションに住みたい」という人は後を絶たず、年間平均稼働率は97.3%を記録しています(2018年4月~2019年3月調査)。この稼働率には、退去後の原状回復対応の期間も含めています。

 

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24時間楽器演奏可能・防音マンション「ミュージション」の知られざる魅力

 

ミュージションの平均賃料は、周辺相場と比較して、30~40%高い価格で設定するケースが一般的です。ミュージション西台では、周辺相場68,740円に対して、家賃90,500円(28平米)。ミュージション野方は、周辺相場84,854円に対して、家賃120,000円(28平米)としていますが、いずれも満室状態です。当然ですが、この高賃料は新築時に限ったものではありません。

 

東日本流通機構レインズの成約事例および各駅周辺の不動産仲介業者に対する調査をもとに、建物の広さ・家賃・方位等を算出した参考値(2015年4月、株式会社リブラン調べ)。

 

出典:株式会社リブラン提供資料
出典:株式会社リブラン提供資料

 

年間平均稼働率97.3%という数字を裏打ちするのが、「ウェイティングリスト(予約者名簿)」の存在です。これは「希望のミュージションの住戸が空いたら、すぐに入居したい」という人たちが登録しているリストですが、全449戸に対して、160組を超える予約が入っています(2019年5月現在)。この「ウェイティングリスト」こそが、97.3%という稼働率を実現させる源と証左であり、更新や入居者入れ替えの際に、家賃を引き下げる必要がない最大の理由でもあります。

音楽愛好家同士をつなぐ「ミュージションズクラブ」

このように、ミュージションが高い支持を受けている最大の要因としては、もちろん「業界トップクラスの遮音性能」というハードウェアとしての魅力があげられます。しかし、いくらハードウェアが優れていようと、それだけで97.3%という稼働率を実現させることは難しいでしょう。優れたハードウェアに加えて、入居者を惹きつけるソフト面としての魅力が重要です。

 

ミュージションでは、入居者の心をつかむため、音楽愛好家同士をつなぐコミュニティづくりにも積極的に取り組んでいます。その核となっているのが、「ミュージションズクラブ」です。ミュージションの入居者であるか否かを問わず、音楽好きなら誰でも参加できる親睦団体で、コンサートやセッションイベントはもちろん、音楽知識を高めるためのセミナー・講習会、合唱、さらにはハイキングや飲み会まで、毎月1回以上は何かしらのイベントを開催しています。

 

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実際に、入居者同士をつなぐコミュニティとして機能していて、イベントで知り合った入居者同士がバンドを組んだり、あるいは、お互いの音楽の仕事を手伝ったりするようになったという話もよく聞きます。たとえば、201号室の人が301号室の人に録音の手伝いを依頼し、401号室の人が501号室の人に演奏の手伝いを頼む、ということが行われていたりするのです。

 

ミュージションズクラブが開催するイベントは、私たちが企画から運営までのすべてを行っています。そのため、とってつけたような形だけのコミュニティではなく、本当に入居者に喜んでもらえる、実体を伴ったコミュニティ運営が実践できていると自負しています。

 

これは、ミュージションの企画・運営に携わる社員全員に音楽経験があることも大きく寄与しています。社員のキャリアは、音楽大学出身だったり、現役のバンドマンだったりと、さまざまです。そのような「音楽が人生の一部」になっているような人材が「ミュージションづくり」に取り組んでいるため、音楽愛好家のニーズを反映できていると考えています。

 

競合物件との「本当の差別化」により、満室経営を実現しているミュージション。この建築は、賃貸物件経営や土地活用にお悩みの方にとって最適解となり得ます。「需要」「費用対効果」「模倣困難性」のすべてを高水準で兼ね備える物件は、そうそうないと自負しています。24時間楽器演奏可能・防音マンション「ミュージション」で安定した賃貸経営を実現してみてはいかがでしょうか。

 

株式会社リブラン 取締役
資産活用部 部門長

1979年8月、埼玉県生まれ。父親の仕事の影響から、不動産業に興味を持ち学生時代に宅地建物取引主任者を取得。大学卒業後、不動産会社数社を経て、2005年リブランに入社。
入社時は営業部に配属となり、その後、用地仕入部、土地活用部、賃貸事業部、ミュージション事業部、資産活用部を経て、2019年取締役に就任。
自社の商品を心から愛しており、エコヴィレッジシリーズに現在も住んでいる。現在は、ミュージションを始めとした、住んでいる人を応援することができる商品をオーナー様に提供している。
座右の銘は山本五十六氏の「やってみせ 言って聞かせて させてみて 誉めてやらねば人は動かじ。話し合い 耳を傾け承認し 任せてやらねば人は育たず。やっている姿を感謝で見守って 信頼せねば 人は実らず」、社員の成長を命題として、次世代のリブランへ繋がる役割に取り組んでいる。
趣味はゴルフと子育て(主に全力で遊ぶこと)、仕事もプライベートも全力で楽しんでいる。

著者紹介

株式会社リブラン 資産活用部 副部門長

1965年、東京都出身。不動産会社を経て、2001年リブランに入社。
入社直後からミュージション志木を担当。その後、財務以外の部署(事業開発部、ビル事業部、プロパティプロデュース部、リブランひと住文化研究所、経営企画室、用地開発部、土地活用部、ミュージション事業部等)を経て、現在の資産活用部に至る。
様々な部署で経験を積む傍ら、常にミュージションに関わり、クロスファンクショナルチームの同僚と共に、第一世代といえるミュージションのノウハウ構築に貢献。
現在は、音楽居住環境として、音楽を愛する方に喜んで住んでもらえるミュージションを、建築していただける土地所有者様への営業に注力。
仕事ではあるものの、事業提案~事業企画~賃貸募集~管理運営まで、すべての場面で土地所有者様に寄り添い、いつまでも共に楽しむ気持ちで日々取り組んでいる。

著者紹介

連載「高収益×空室ゼロ」を実現!24時間楽器演奏可能・防音マンション「ミュージション」満室経営術

取材・文/椎原よしき 撮影(人物)/永井浩
※本インタビューは、2019年4月24日に収録したものです。