土地活用の最強選択肢としての「ミュージション建築」の魅力

人口減少時代に突入したにも関わらず、増加の一途をたどっている賃貸物件。安定的な賃貸経営を考えるなら、競合物件に勝ち続ける「本質的な優位性」を持つことが今まで以上に重要となる。この点において、特筆すべき取り組みを行っているのが株式会社リブランである。同社が取り扱う、24時間楽器演奏可能・防音マンション「ミュージション」は、年間平均稼働率97.3%を実現させ、いち早く取り組んだ物件オーナーたちから高い評価を得ている。本連載では、株式会社リブラン取締役の渡邊裕介氏、副部門長の田代聡夫氏に、賃貸経営における「ミュージション」の強みについて伺った。第2回のテーマは、土地活用の選択肢としての魅力である。

業界トップクラスの「遮音性能」で競合物件を圧倒

人口減少・家余り時代に突入している日本。前回の記事では、24時間楽器演奏可能な防音賃貸マンション「ミュージション」なら、競合物件に負けない「本当の差別化」を実現できることを解説しました。そして「本当の差別化」の源泉となるのが、深夜でもピアノやエレキギターを演奏できる、非常に高いレベルの遮音性能です。では、具体的にそのレベルはどれくらいなのでしょうか?

 

日本建築学会では、住宅の空間遮音性能を「D値」という数字で表し、その数値によって、3級(D-40)、2級(D-45)、1級(D-50)、特級(D-55)の区分を設けています(『建築物の遮音性能基準と設計指針』日本建築学会編、技報堂出版、1999年)。簡単にいうと、「D値」が大きいほど遮音性能が高いということです。

 

特級(D-55)は「遮音性能上とくに優れている」とされ、「ピアノ、ステレオなどの大きい音」が「かすかに聞こえる」程度と定義されています。また、特級より上のD-65になると、「ピアノ、ステレオなどの大きい音」が「通常は聞こえない」とされています。しかし実際には、特級とされるD-55のマンションでも、ピアノを深夜に演奏すれば、隣室にははっきりと聞こえるといっていいでしょう。

 

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24時間楽器演奏可能・防音マンション「ミュージション」の知られざる魅力

 

現在、ミュージションの遮音性能は、ピアノの音が「通常は聞こえない」とされるD-65よりもさらに高い、D-75を目標値にしています。実際には多少のばらつきが出ますが、実測値で、下はD-70から、上はD-85の遮音性能を実現しており、全戸D-80以上を達成しているミュージションもあります。

 

D-75の性能になると、ピアノはもちろん、バイオリン、トランペット、エレキギターなど、ほとんどの楽器で24時間の演奏が可能になります(ドラムなど、振動を伴う楽器は一部制限があります)。

 

どのようにして、ミュージションはこんなにも高い遮音性を実現しているのかというと、基本的には、「浮き床(二重床)工法」、「浮き壁(二重壁)工法」と呼ばれる技術を採用しています。一般的な賃貸マンションと比べ、コンクリートや壁材を特別に厚くしているというわけではありません。長年の建築実績から得た無数のノウハウに基づいて、素材の選択や組み合わせ、施工方法、仕上げにいたるまで、独自の工法を取り入れています。その結果、「24時間楽器演奏可能な防音賃貸マンション」を実現させる、優れた遮音効果を生み出しているのです。

 

防音マンションと聞くと、「建築費がかなり高くなるのでは?」と思われる方も多いでしょう。しかし前述したように、ミュージションの遮音性能のポイントは「音を扱うノウハウ」であるため、利回りを低下させるほどの建築費になることはありません。

賃貸面で不利な土地でも「ミュージション」なら…

遮音性を高めるノウハウの1つに、環境音を利用した「マスキング効果」というものがあります。簡単にいうと、周囲の騒音を利用して、特定の音を感じにくくさせる技術です。そのため、幹線道路沿いや賑やかな商店街など、周囲からの騒音が原因で、住宅には適さないと思われる土地でも、ミュージション建築には有利となります。

 

また、たとえば周囲を建物に囲まれ、ほぼ北面にしか開放部がないような土地も、通常は住宅には不適と判断されてしまうでしょう。しかし、ミュージションを選択するような入居者にとっては、「24時間楽器演奏ができるか」という点が最重要事項となることが多く、そのような一般的な悪条件がマイナス評価にならないこともあります。

 

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このように、競合物件との差別化という点のみならず、通常の住宅建築には活用しにくい土地も活かすことができる点は、土地活用法としてミュージション建築が選ばれる大きな理由です。

 

株式会社リブラン 資産活用部 副部門長 田代聡夫氏
株式会社リブラン
資産活用部 副部門長 田代聡夫氏

2000年より本格展開を開始したミュージションは、メインターゲットを単身者として、25~30平米の広さの部屋を中心に展開していました。すると、入居者からの「もっと広い部屋に住みたい」「2人で住める部屋を紹介してほしい」といったお声を多く聞くようになりました。そこで2017年、ミュージション武蔵中原に、25平米の部屋を8戸、40~50平米の部屋を12戸増築しました。すると、40~50平米の部屋を含めた、全20戸が約1ヵ月で満室となりました。周辺賃料相場と比べると、明確に高いといえる賃料にもかかわらず、2019年5月現在も空室待ちの予約は絶えません。

 

愛好家にとっての音楽とは、単に「趣味」という言葉では表せない、「生き方そのもの」だということを、ミュージションの賃貸営業・運営を通じて強く実感しています。だからこそ、ライフスタイルの変化とともに、ミュージションからミュージションに移り住む「生涯ミュージション生活」を選択する人もいます。

 

しかし、その需要に対して、ミュージションはまだまだ足りていません。そういった音楽愛好家の切なるニーズに応えるためにも、日本の各地域にミュージションを増やしていきたいと考えています。日本全国の音楽愛好家たちが、ミュージションで「24時間音楽がある生活」を送れるようになることこそが、私たちの願いなのです。

 

株式会社リブラン 取締役
資産活用部 部門長

1979年8月、埼玉県生まれ。父親の仕事の影響から、不動産業に興味を持ち学生時代に宅地建物取引主任者を取得。大学卒業後、不動産会社数社を経て、2005年リブランに入社。
入社時は営業部に配属となり、その後、用地仕入部、土地活用部、賃貸事業部、ミュージション事業部、資産活用部を経て、2019年取締役に就任。
自社の商品を心から愛しており、エコヴィレッジシリーズに現在も住んでいる。現在は、ミュージションを始めとした、住んでいる人を応援することができる商品をオーナー様に提供している。
座右の銘は山本五十六氏の「やってみせ 言って聞かせて させてみて 誉めてやらねば人は動かじ。話し合い 耳を傾け承認し 任せてやらねば人は育たず。やっている姿を感謝で見守って 信頼せねば 人は実らず」、社員の成長を命題として、次世代のリブランへ繋がる役割に取り組んでいる。
趣味はゴルフと子育て(主に全力で遊ぶこと)、仕事もプライベートも全力で楽しんでいる。

著者紹介

株式会社リブラン 資産活用部 副部門長

1965年、東京都出身。不動産会社を経て、2001年リブランに入社。
入社直後からミュージション志木を担当。その後、財務以外の部署(事業開発部、ビル事業部、プロパティプロデュース部、リブランひと住文化研究所、経営企画室、用地開発部、土地活用部、ミュージション事業部等)を経て、現在の資産活用部に至る。
様々な部署で経験を積む傍ら、常にミュージションに関わり、クロスファンクショナルチームの同僚と共に、第一世代といえるミュージションのノウハウ構築に貢献。
現在は、音楽居住環境として、音楽を愛する方に喜んで住んでもらえるミュージションを、建築していただける土地所有者様への営業に注力。
仕事ではあるものの、事業提案~事業企画~賃貸募集~管理運営まで、すべての場面で土地所有者様に寄り添い、いつまでも共に楽しむ気持ちで日々取り組んでいる。

著者紹介

連載「高収益×空室ゼロ」を実現!24時間楽器演奏可能・防音マンション「ミュージション」満室経営術

取材・文/椎原よしき 撮影(人物)/永井浩
※本インタビューは、2019年4月24日に収録したものです。