サポートの力…物件購入前と後における重要な視点とは?

2020年の東京五輪に向けて動いている不動産市場。しかし、五輪後どうなるのか、その不透明感は強く、すでに先を見据えた動きもある。ますます勝ち負けの差が出ると予想される収益不動産投資だが、成功の秘訣はどこにあるのか。本連載では、創業130年超の東証一部上場企業であり、これまでに数多くの不動産投資を成功させてきた、株式会社エー・ディー・ワークスの取締役・田路進彦(トウジ ノブヒコ)氏に、「キャッシュフロー」を極大化させる収益不動産投資について伺っていく。第4回目は、「サポートの力」がテーマである。

なぜ中古物件への投資が「難しい」のか?

個人投資家の方々にとって、収益不動産への投資、とりわけ中古収益不動産への投資には、一筋縄ではいかない難しさがあります。その難しさは購入前と購入後の2段階にわかれ、購入前であれば、物理的な劣化度合いを見極め、適切な改修工事の内容を見極める難しさがあります。そして購入後であれば、物件を長期間、適切に維持・管理・運営していけるかどうかという難しさがあります。

 

言い換えますと、「収益不動産の購入=ゴール」では決してないということです。まず適正な投資用不動産の見極め、次に優良な物件の購入、そしてそこから先の運営・管理をしっかり行わなければ、将来の出口の最大化は難しくなります。

 

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購入前のサポート「耐用年数まで把握した修繕計画」

当社では、過去の修繕履歴を十分に把握した上で、近い将来発生するであろう設備上の問題点を事前に想定し、そこに対して修繕工事を計画し実行いたします。

 

たとえば10年前に屋上防水工事を行った物件であれば、劣化状況を確認して必要に応じ再度防水工事を行い、長期的に安心して所有できる状態に仕上げます。防水工事を適切なタイミングで行うことで、漏水トラブルを防ぐことができます。漏水トラブルは対応が遅れるほどその範囲が広がって、原因を突き止めるのが困難になり、補修するにもテナントの一時的な移転などの追加コストが発生する可能性があります。対処の遅れは、投資家の方にとって大きな不利益をもたらす可能性があります。そのため、トラブル発生のリスクに対して、適切なタイミングでの対応がなされた物件を選ぶことが重要なのです。

 

購入時点では素晴らしい物件であっても、5年、10年と時間が経つうちに、予想もしなかったトラブルが起きる可能性があるのが、不動産です。それにも関わらず、中古不動産販売会社のなかには、ほとんど改修工事もせず、物件の販売によって利益を確保し、瑕疵担保責任を負う2年間が過ぎたら、その後のフォローをしない、いわば「売りっぱなし」の会社が少なくないのも、残念ながら事実です。そのため投資家の方には、購入時点での物件の利回りが高いか低いかだけで判断するのではなく、将来に起こりうるリスク(漏水や空室など)への総合的な対応力があるかどうかも十分に考慮していただく必要があります。

 

株式会社エー・ディー・ワークス 取締役 田路進彦 氏
株式会社エー・ディー・ワークス 取締役 田路進彦 氏

 

購入後のサポート「将来の出口戦略や資産運用まで」

当社の収益不動産のハード面や賃貸を中心とする運営管理は、グループ会社である株式会社エー・ディー・パートナーズにて行います。管理戸数は4,000戸を超え、その入居稼働率は95.2%(2017年3月末時点)と高稼働を実現しています。管理がグループ会社であることで、大規模修繕工事の情報を共有でき、迅速な意思決定も可能になっています。また、修繕工事、管理、出口戦略までをグループで一貫して行っているため、問題が起こった際にも責任を持って対応することが可能です。

 

さらに物件をご購入いただいてから1年後には、当該管理物件について原則「1年定期点検」を行います。この点検で施工後の状態を改めて確認し、必要に応じて追加修繕を行います。中古収益不動産を販売している会社で1年点検を行っている会社は、類を見ないでしょう。しかし、投資家の方達への長期にわたるサポートを重視する当社にとっては、必須のサービスなのです。

長期的な相談役として「専任コンサルタント」が対応

一方、ソフト面を中心とした対応を行うのが、オーナー様サポート部隊であるクライアントリレーション部門の専任担当(プライベートコンサルタント)制度です。

 

エー・ディー・ワークスで物件をご購入されたオーナーの方だけが入会できる「Royaltorch(ロイヤルトーチ)」というオーナーズクラブがあり、その会員の方には、専属のプライベートコンサルタントによるサポートサービスを提供しています。当該不動産にかかわる各種ご相談はもちろん、広く資産運用全般に渡るご相談にも対応しています。また、最新の投資情報もご提供しております。さらに、各種セミナーや年数回のイベントなどを通じたオーナー様同士の交流の場としても、活用していただいています。

 

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このようなハード、ソフト両面でのサポートによって、私たちが投資家の方々に実現していただきたいのは、単に収益物件を保有することではなく、生涯にわたってキャッシュフローを極大化し、さらには、次の世代へ資産の承継を行っていただくことなのです。

 

投資家の方々には、ぜひこのような視点を持って、収益不動産選び、投資のパートナー選びを進めてもらいたいと思います。

取材・文/椎原 芳貴  撮影/永井 浩 
※本インタビューは、2017年12月25日に収録したものです。

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連載富裕層のための「キャッシュフロー」を極大化させる「収益不動産」投資術

株式会社エー・ディー・ワークス 取締役上席執行役員
アセット・ソリューション事業本部長

中央大学大学院国際会計研究科(ファイナンス専攻)修了。
1969年兵庫県西宮市生まれ。1993年関西学院大学卒業後、住友信託銀行(現三井住友信託銀行)に入行。同行で富裕者向け各種ビジネス、法人向け融資並びに不動産業務に従事する。2006年に同行退社後、創建ホームズ株式会社に勤務。同社で不動産投資、開発業務等に従事。また同社が2008年に経営破綻、その後同社再生業務に従事する。2010年同社退社後、株式会社エー・ディー・ワークスに入社。不動産投資・再生業務の責任者として、一都三県及び関西圏で合計約220棟・600億円超の投資を行う。
不動産鑑定士、不動産証券化協会認定マスター、公認不動産コンサルティングマスター。

著者紹介