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収益不動産の活用 物件を選定する際に本当に重要なこととは?

2020年の東京五輪を見据えて活況な不動産市場。しかし、五輪後どうなるのか、その不透明感は強く、すでに先を見据えた動きもある。ますます勝ち負けの差が出ると予想される収益不動産投資だが、成功の秘訣はどこにあるのか。本連載では、創業130年超の東証一部上場企業であり、これまでに数多くの不動産投資を成功させてきた、株式会社エー・ディー・ワークスの取締役・田路進彦(トウジ ノブヒコ)氏に、「キャッシュフロー」を極大化させる収益不動産投資について伺っていく。第1回目は、「物件選びの重要性」である。

資産を守りながら育てる収益不動産

ある程度以上の資産規模を有する「ストックリッチ」の資産家にとって、レバレッジの効く収益不動産に投資することは、いわば常識です。

 

一方、企業オーナーや、医師、士業などの高度専門職など、“フロー”では高い所得があってもまだ十分なストックを形成されてない方の場合、これからストック資産を形成しなければなりません。安定した収益を得ながら、長期的に資産を増大させるためには「収益不動産」を核とした資産形成をおすすめします。

 

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4月21日(土)『物件の見極めからバリューアップ・管理まで エー・ディー・ワークスの不動産投資戦略』

 

的確に選定された収益不動産は、安定的なキャッシュフローを生んでくれる一方で、節税対策、相続税対策などの面でも非常に有利な特徴を持ちます。つまり、資産を「守り」ながら大きく「育て」、さらに子孫へと残していくためには、適切な収益不動産を核としてストックを形成することが必要なのです。

 

不動産投資は一件あたりの投資金額が多大になり、複数対象への分散投資が簡単ではないため、投資対象物件の選定は、とりわけ慎重に行わなければなりません。

不動産投資に潜むリスク

株や債券等の金融商品とは異なり、不動産はすべてが「一点もの」であり、同じ物件は世界に2つとはありません。また不動産は、他の投資商品に比べ流動性が低い分、情報源を自分で開拓し、他者に先んじて検討・購入しなくてはなりません。

 

一方で検討の際には、主に以下の生じうるリスクを見極め、スピーディーに判断しなければならない難しさがあります。


・取得時のリスク(隠れた瑕疵など)
・保有時のリスク(空室や漏水など)
・売却時のリスク(流動性があるかなど)

 

さらに、金融機関の融資姿勢や税制改正にも注意を払う必要があります。不動産投資がはじめての方はもちろん、多少の経験がある方であっても、これら諸々の要素をすべて考慮に入れた上で、投資物件の善し悪しをひとつひとつ正確に見極め、最終的に投資を成功させるまでには、高いハードルがあります。


そのため、不動産投資においてもっとも重要なのが、これらのリスクをヘッジできている収益不動産を選ぶ事なのです。

その物件、きちんとリスクヘッジされていますか?

投資用不動産販売会社の中には、仕入れた物件をただ“右から左へ流す”だけの業者も数多くあります。そうした会社は「どうすればその物件がより多くの収益を生めるようになるのか」・「将来発生しそうなリスクにどう対策を施すか」を考えたり実践したりする実力がない会社です。
 

株式会社エー・ディー・ワークス 取締役 田路進彦 氏
株式会社エー・ディー・ワークス 取締役 田路進彦 氏

 

上記のような販売会社から購入しても、将来的に物件価格が上がれば、ある程度の投資収益を得ることはできるかもしれません。しかし残念ながら、最近の不動産市況、とくに都心部の不動産は、そのような「買って売れば、誰でも儲かる」状況からは、程遠いものとなっています。その意味で、この時期だからこそ「物件選び」の重要性が高まっているのです。

 

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当社では上記のような販売会社と一線を画し、投資家目線で不動産投資リスクをヘッジし、かつキャッシュフローを極大化させることを念頭に置いた事業を展開しています。

 

その特徴は、以下の3点に集約できます。


1、有望な物件を見極める「目利き」の力
2、より高い収益性を確保するための「企画」の力
3、物件の価値を維持・向上させる「サポート」の力


次回からは、これら3点について、それぞれ具体的に説明していきます。

株式会社エー・ディー・ワークス 取締役上席執行役員
アセット・ソリューション事業本部長

中央大学大学院国際会計研究科(ファイナンス専攻)修了。
1969年兵庫県西宮市生まれ。1993年関西学院大学卒業後、住友信託銀行(現三井住友信託銀行)に入行。同行で富裕者向け各種ビジネス、法人向け融資並びに不動産業務に従事する。2006年に同行退社後、創建ホームズ株式会社に勤務。同社で不動産投資、開発業務等に従事。また同社が2008年に経営破綻、その後同社再生業務に従事する。2010年同社退社後、株式会社エー・ディー・ワークスに入社。不動産投資・再生業務の責任者として、一都三県及び関西圏で合計約220棟・600億円超の投資を行う。
不動産鑑定士、不動産証券化協会認定マスター、公認不動産コンサルティングマスター。

著者紹介

連載富裕層のための「キャッシュフロー」を極大化させる「収益不動産」投資術

取材・文/椎原 芳貴  撮影/永井 浩 
※本インタビューは、2017年12月25日に収録したものです。