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トランクルーム「屋外型」と「屋内型」の違い
従来からあるトランクルームは、各戸のドアが直接外部に面している構造です。私たちはこれを「屋外型トランクルーム」と呼んでいます。この場合、スペースを最大限有効に活用できるというメリットがある一方、防犯、プライバシーなどの点で問題が生じます。たとえば、夜間に女性がひとりで荷物を出し入れすることは心理的な抵抗が大きいでしょう。
一方「屋内型トランクルーム」は、オートロックで守られた外玄関から内部の廊下に入り、廊下から各戸のドアにアクセスします。そのため、防犯、プライバシー上の安心感が高く、女性ひとりでも利用しやすくなります。防犯カメラが24時間監視をしていることは当然ですが、エアコンが常時稼働し、真夏、真冬でも、室内の温度湿度を一定に保っていますので、大切な荷物の劣化を防ぎます。
言ってみれば、“家のクローゼットの延長”としてご家庭の主婦でも気軽に使えるスペース。それが屋内型トランクルームです。
そして、郊外にいけばたくさん見られる屋外型トランクルームと異なり、都市部の屋内型トランクルームの物件供給数はまだまだ僅少。前回お話したように、需要は今後伸び続けることが予想されますので、いまこの市場に投資した方は、先行者利益を得られる可能性が高いのです。
利用者は「新しいか古いか」を問題にしない⁉
それでは屋内型トランクルームが投資物件として優れているポイントを大きく3つに分けてご説明します。
ポイント①長期の利用が見込め、定着率が高い
屋内型トランクルームは1戸が1畳（3.3平米）の広さから作られます。1畳でも、高さは2ｍ程度あるため、かなりの物を収納することができます。
一方、一帖程度の利用料は1万円前後（地域によって異なります）と、中所得以上のご家庭にとっては、負担感の少ない金額に設定されます。そのため、ほとんどの利用者様は、一度トランクルームをご利用いただくと長期間にわたって利用し続けていだけます。中には、「物が増えたので、もっと広い部屋が必要になった」ということで、トランクルームの借り換えをしていただける利用者様もいらっしゃいます。
よく投資家の方から、「平均的な利用期間はどれくらいですか」と聞かれるのですが、私たちがこの事業を開始して10年ほどですが、入室していただいた方の多くがそのまま利用を続けてくださっており、出て行かれる方が少ないため、「平均何年」と示せるデータがありません。逆に言うと、それだけ多くの方が利用を続けてくださっており、定着率が高いということです。
そして、この定着率の高さ（言い換えれば空室率の低さ）は、当然ながら、屋内型トランクルームの収益性の高さと安定性に結びついています。
ポイント②賃料が安定しており、下がりにくい
一般に、アパートなどの住居の場合、新築時は人気も高く、入居者も集まりやすい傾向があります。ところが、築10年、15年と経つにつれて、入居者を入れることが難しくなってきます。まして、近隣に新築のアパートが建ったとしたら、築年が古い物件はどうしても家賃を下げないといけなくなります。当然、当初想定していた利回りや、キャッシュフローも低下してきます。
一方トランクルームの場合は、物を置くだけですので、利用者様は築年数をほとんど問題にされません。一定以上の清潔感があり、セキュリティ対策をしっかり保っていれば、10年、15年立っても、賃料を下げる必要がないのです。
ポイント①の空室率が増えにくいということに加えて、賃料が下がりにくいという点も、屋内型トランクルームが投資物件として優れているポイントです。
③初期投資費用、維持費用の低さ
トランクルームは人が住む場ではないので、トイレ、キッチン、バスルームなどが不要であり、水道の配管がありません。その分、住居に比べて建築コストが低くなります。一方、賃料の平米単価は、アパートと比べて同じか、少し高い程度です。仮にアパートと同じ程度の賃料（平米単価）だとしても、初期投資コストが低いため、当然投資利回りは高くなります。
また、水回りが不要ということは、建物のメンテナンス費用も低くなります。アパートをお持ちの方ならご存知だと思いますが、建物でトラブルが発生しやすくメンテナンス費用がもっともかかるのが、水回りです。その部分がないため、大規模修繕も含めたメンテナンス費用が、アパートよりも相当に低くなります。
さらに、人が住まないということは、生活上自然に発生する汚れや傷み生じにくいということにもつながります。また、利用者様が退出した後の原状回復費用も、簡単なクリーニングで済むためあまりかかりません。
住居ではないため、初期投資費用、維持費用ともに低く抑えられることが、結果として利回りが高くなることが、屋内型トランクルームが投資物件として優れている3つ目のポイントです。
