今、密かに注目を浴びる「屋内型トランクルーム」投資とは?

国内不動産投資市場に「頭打ち感」が出てくる中、密かに注目を集めているのが「屋内型トランクルーム投資」である。本連載では、株式会社デベロップ マネージャー・小守美行氏と同社取締役・荒川滋郎氏に、ユーザー目線で見た「屋内型トランクルーム」の利便性と、オーナー目線から見た「土地活用手段」としての導入コスト、利回り、相続対策、市場の将来性などを伺っていく。第1回目のテーマは、日本国内の「屋内型トランクルーム」市場の可能性についてである。

アパート投資に不安を持つ投資家が増えている!?

「投資用の収益不動産を持つなら、とくに相続対策の場合には木造アパートが有利」

 

長らく続いてきたこの図式に変化が生じ始めていることは、収益物件にご関心をお持ちの多くの方がご存知かもしれません。一言で言うと、アパートの供給過剰です。すでに現実となっている人口減少時代において、住居の供給が続けば需給バランスが崩壊し、空室が増えるのは当然のことです。東京などの都市部では人口はまだ増加していますが、それもここ数年のうちには減少に転じる見込みです(2020年からと言われています)。

 

また、過剰なアパート建設の背景には、金融機関の「アパートローン」の存在がありましたが、これに対して昨年来金融庁が警鐘を鳴らしており、規制の方向に動き出しています。

 

そういった状況を考え合わせ、今まではともかく、今後は相続対策あるいは収益目的でのアパート、マンション投資は厳しいものになると、多くの方が感じていらっしゃいます。

 

アパート投資へのリスクを感じる投資家が増えている中、一部の投資家から注目を浴びはじめているのが、「屋内型トランクルーム」への投資です。

 

まだあまり知られていませんが、屋内型トランクルームは、アパートなどと同様に貸家(土地は貸家建付地)とすることができますので相続対策にもなります(法定耐用年数は31年)。その一方で、アパートなどと比べて「長期間にわたって安定した利回り、キャッシュフローを得られる可能性が高い」というメリットがあります。このような特徴を持つため、トランクルーム投資が注目を集めはじめているのです。

 

ところで、「トランクルーム」と聞くと郊外の国道沿いの空き地に置かれている殺風景な「コンテナ」を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかしここでご紹介する「屋内型トランクルーム」は、それとはまったく別物と言ってよいストレージ(収納)物件です。

 

この屋内型トランクルームについて、おそらく多くの皆様が具体的なイメージを持てないと思いますが、それも当然です。なぜなら、我が国では屋内型トランクルーム市場は、まだ立ち上がったばかりであり、普及率が非常に低いからです。

 

市場を成長させる「ライフスタイルの変化」とは?

ここで日本でのトランクルーム全体の市場規模を確認しておくと、普及率は約50万室・約650億円と推測されています(2016年、矢野経済研究所調べ)。

 

一方、トランクルーム先進国の米国では、約1700万室・2兆9,000円と、日本とは比べものにならない規模の普及率と市場規模で、トランクルーム専門のREITも存在し、活発な投資が行われています。もちろん、文化が違うので単純には比較できませんが、今後、日本の市場も米国と同じような成長曲線を描いていくことは、十分に予測されます。

 

[図表1]アメリカのトランクルーム市場の規模

※Sapre foot.com Joan Egan掲載の調査会社 IBIS Worldの予測データ
※Sapre foot.com Joan Egan掲載の調査会社 IBIS Worldの予測データ

 

[図表2]日本のトランクルーム市場の規模

※2016年矢野経済研究所資料
※2016年矢野経済研究所資料

 

株式会社デベロップ 取締役荒川滋郎氏
株式会社デベロップ 取締役
荒川滋郎氏

これは単なる希望的観測ではなく、背景には「家事アウトソーシング」の大きな流れがあります。

 

これまで、家の中のことは自分たちだけで処理するといのが、日本のご家庭の標準的な考え方でした。しかし昨今では、とくに都市部の中流以上の所得のご家庭においては、その意識が大きく変わってきています。それを明確に示しているのが、掃除や宅配食などの「家事アウトソーシングサービス業界」の大きな成長です。

 

こういった現状から“クローゼットの延長”である屋内型トランクルームが、家事アウトソーシングサービスの一種として、この大きな流れの中で、市場の成長(世帯普及率の急増)が見込まれているのです。

 

さらに注目したいのが”ライフステージ”の変化です。現在、マンションの収納スペースが狭くなり、部屋が荷物部屋になっているケースも少なくありません。家族が増えて部屋数が足りなくなれば、広いマンションに買い換えという選択肢もありますが、中古マンションが高く売れるという前提がないと買い換えは難しい現状です。こうした環境下、同じ家に住みながら、子どもの成長などライフステージの変化を吸収するにはトランクルームの利用が解決策となり得ます。

 

つまり冒頭で触れた人口減少時代の中であっても、現状の普及率とライフスタイル、ライフステージの変化を勘案の上、これから成長する市場、それが屋内型トランクルーム市場であり、その点が、アパート、マンション投資との大きな違いとなるのです。

 

取材・文/椎原 芳貴 撮影/永井 浩 
※本インタビューは、2017年12月5日に収録したものです。

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「資産形成」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載長期安定収益を実現! 不動産投資で検討したい「屋内型トランクルーム」という選択肢

株式会社デベロップ マネージャー

1978年生。2001年青山学院大学理工学部卒。オリックス株式会社にて様々な金融取引及び金融システム開発などに従事。2016年2月に株式会社デベロップに入社。国内・海外の投資家へトランクルーム投資の可能性を伝え、トランクルームファンド組成など、新たな取組にチャレンジ中。

著者紹介

株式会社デベロップ 取締役

1960年生。1983年東京大学経済学部卒後、新日本製鐵株式会社入社。エンジニアリング事業の経理担当。株式会社パルコに転じ、経営企画部門、グループ秘書業務を経て、商業不動産開発に従事。浦和パルコ、仙台パルコの開発を担当。商業不動産に加え、ホテル、オフィスとの複合型ビル開発も経験。商業施設の開発、不動産ファンド組成などに従事。その後、寺田倉庫株式会社にてトランクルームの運営、天王洲エリア活性化事業などを担当。2016年7月に株式会社デベロップ入社。営業部門担当取締役として不動産開発、子育て支援事業などを担当。ビル経営管理士。

著者紹介