小規模宅地等の特例が使える3つのパターンとは?

前回は、土地の評価額がその土地の状態によって異なることを説明しました。今回は、「小規模宅地等の特例」を利用して相続税評価額を減額する方法について見ていきます。

小規模宅地の適用には「一定要件」を満たす必要がある

この小規模宅地の最大80%の評価減は、相続税の特例について定めた租税特別措置法によって認められているものであり、「小規模宅地等の特例(相続した事業用や居住用の宅地等の価額の特例)」と称されています。

 

小規模宅地等の特例は、被相続人が所有する居住用の宅地のうち、面積が330平方メートルまでの部分について相続税評価額が減額できる制度です。もっとも、無条件に減額がなされるというわけではありません。相続により宅地を取得する人が誰であるかに応じて、決められている所定の要件を満たす必要があります。

 

具体的には、以下の⑴〜⑶のパターンにおいて、求められている要件を満たせば、すべて80%の減額になります。

 

(1)配偶者が取得する場合
この場合は特に要件が付されていませんので、配偶者が相続で取得さえすれば特例が適用されることになります。

 

(2)同居していた親族が取得する場合
この場合は、相続開始の時から相続税の申告期限まで、引き続き相続した家屋に居住し、かつ、その宅地等を相続税の申告期限まで保有していることが要件となります。

 

(3)同居していない親族が取得する場合
この場合は、下記の①〜③のすべてに該当する場合で、かつ、④及び⑤の要件を満たさなければなりません。④の要件を満たす相続人は、通称“家なき子”と呼ばれています。

 

①相続開始時に被相続人もしくは相続人が日本国内に住所を有しているか日本国籍を有していること
②被相続人に配偶者がいないこと
③相続開始時の直前において被相続人と同居している法定相続人である親族がいないこと
④相続開始前3年以内に日本国内に相続人、又は相続人の配偶者の所有する家屋に居住したことがないこと
⑤その宅地等を相続税の申告期限まで有していること

同居していない親族の特例適用条件は厳しい

子どもの立場から見た場合、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、⑵あるいは⑶のパターンに該当することが必要となります。そして、両者を比べてみてすぐにわかるのは、⑶の要件が⑵に比べて非常に厳しいことです。

 

すなわち、⑶では5つも要件が課されているうえに、④の“家なき子”要件のように満たすことが容易ではないものが含まれています。たとえば、相続開始時に相続人が自分の家をもっておりそこに居住していれば、それだけで要件が満たされず、小規模宅地等の特例が適用されなくなるのです。

 

それに比べれば、⑵は要件を満たすのがはるかに容易です。被相続人である親と相続人の子どもが相続時まで同じ家で一緒に暮らしており、さらに、子どもは相続後から相続税の申告期限まで、そこに住み続けていればよいだけなのですから、親と子ども双方に同居の意思さえあれば簡単に実現できてしまいます。

本連載は、2015年7月30日刊行の書籍『親子で進める二世帯住宅節税』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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税理士法人 斎藤会計事務所  所長

税理士。
税理士法人斎藤会計事務所所長。1998年の事務所開業直後から会社設立支援に力を入れ、創業・融資・事業拡大と100社を超える経営計画のサポートを行う。近年は高齢の親を持つ子世代を対象にしたWebサイト「オヤノコト.net」で自らの体験を生かした相続人向けの相続について連載。著書に『独立を考えた時に読む本2002』『独立を考えた時に読む本2002―Ⅱ』(日経BP社)記事執筆、『相続の現場55例』(ダイヤモンド社)など。相続税対策セミナーも多数開催。

著者紹介

親子で進める二世帯住宅節税

親子で進める二世帯住宅節税

斎藤 英一

幻冬舎メディアコンサルティング

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