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連載二世帯住宅を建てて圧倒的な節税をする方法【第14回】

「親の土地」に二世帯住宅を建てる具体的なメリットとは?

年間総返済額返済負担率フラット35共有登記

「親の土地」に二世帯住宅を建てる具体的なメリットとは?

前回、前々回に引き続き、「子世帯のみが住宅ローンを使って二世帯住宅を建てた場合」について解説します。今回は、「親の土地」に二世帯住宅を建てると、そもそも何のメリットがあるのか、いくら節税できるのかについて見ていきましょう。

土地の購入がない分、ローン計画に余裕が持てる

前回の続きです。子世帯の負担分については、1800万円の建築費のうち300万円は親世帯からの援助を受け、300万円はCさんが出し、残りの1200万円については住宅ローンを組むことにしました。頭金については総建築費の20%程度といわれていますが、特に決まりはなく最近では「頭金0円」、つまり、物件価格の100%まで借り入れをすることができる場合もあります。

 

一般的には頭金の割合が大きいほど総支払額は少なくなり、負担が小さくなるため、生活予備資金は生活費の3か月分程度を目安にして、できるだけ頭金に使う方が負担が軽くてすみます。

 

さらに、子世帯は住宅ローンを組むために必要な資金も用意する必要があります(下の図表1を参照)。

 

[図表1]ローン手数料の例(1200万円ローンの場合)

一般に、金融機関では、税込年収に占めるローンの年間総返済額(返済負担率)を融資の際の審査基準としています。返済負担率は、年収に応じて、25%〜35%以内としている金融機関が多く、たとえば、フラット35の場合、年収400万円未満で30%、400万円以上で35%までとなります。

共有登記を行い、出資した金額を各自の持分に反映

今回の場合は、Cさんの年収が450万円なので、その35%になる157万円以内が目安となりますが、土地の購入がない分だけ余裕がある計画が立てられます(当初の10年間は年54万円(4.5万円×12)、11年目以降は56.4万円(4.7万円×12)。下の図表2を参照)。

 

[図表2]フラット35S利用

また、住宅ローン減税の利用も可能です(下の図表3を参照)。仮に年末の借入残高が1150万円だとすると、1%の万5000円を、Cさんの所得税から差し引くことが可能となります。

 

[図表3]住宅ローン節税

そして、登記については共有登記を行いますが、出資した金額を各自の持分に正しく反映しなければなりません。

 

この事例では300万円の住宅資金贈与を親から受けていますが、Cさんの出資した金額にこの300万円も含めて考えるので、親2分の1、子2分の1の割合で登記を行います。なお、共有登記であっても、不動産取得税、固定資産税に関する住宅の特例を受けることは可能です(構造によって特例を受けられる条件は変わります)。

本連載は、2015年7月30日刊行の書籍『親子で進める二世帯住宅節税』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

斎藤 英一

税理士法人 斎藤会計事務所  所長

税理士。
税理士法人斎藤会計事務所所長。1998年の事務所開業直後から会社設立支援に力を入れ、創業・融資・事業拡大と100社を超える経営計画のサポートを行う。近年は高齢の親を持つ子世代を対象にしたWebサイト「オヤノコト.net」で自らの体験を生かした相続人向けの相続について連載。著書に『独立を考えた時に読む本2002』『独立を考えた時に読む本2002―Ⅱ』(日経BP社)記事執筆、『相続の現場55例』(ダイヤモンド社)など。相続税対策セミナーも多数開催。

著者紹介

連載二世帯住宅を建てて圧倒的な節税をする方法

親子で進める二世帯住宅節税

親子で進める二世帯住宅節税

斎藤 英一

幻冬舎メディアコンサルティング

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