相続・事業承継 相続対策 国内不動産
連載二世帯住宅を建てて圧倒的な節税をする方法【最終回】

二世帯住宅の相続税負担を減らす「遺産分割」の具体例とは?

小規模宅地等の特例配偶者控除二次相続貸付事業用宅地

二世帯住宅の相続税負担を減らす「遺産分割」の具体例とは?

前回に引き続き、「マンションに二世帯で暮らしていた場合」の相続税対策を見ていきましょう。今回は、「小規模宅地等の特例」が利用できない場合、どういった工夫をすれば相続税の負担を減らせるかを説明します。

二次相続まで視野に入れて「遺産分割」を活用

前回説明したケースでは、遺産分割の方法として、最終的に母親がすべての財産を取得するというプランがまず考えられます。母親が取得した401号室分の土地については小規模宅地等の特例が使えるため、2000万円のうち80%の1600万円を減額することができます。

 

その結果、相続税評価額は次のような形になります。

 

財産種類

現預金他 3000万円

土地 2400万円(4000万円−1600万円)

建物 6500万円

合計 1億1900万円

 

そして、相続税については下記の図表1に示したような形になります。母親については、配偶者控除(法定相続分または1億6000万円の高い方まで控除できる)を使って納税額は0円となりました。

 

[図表1]母親がすべて相続するパターン(1次相続)

しかし、二次相続が発生すると、下記の図表2に示したように、合計で1140万円という高額の相続税が発生することになります。

 

[図表2]母親がすべて相続するパターン(2次相続)

そこで、二次相続における相続税の負担を減らすために、母親が401号室と現預金1500万円を、Aさんが202号室を、Bさんが現預金1500万円を取得することにしました。その場合、相続税は下記の図表3のような形になります。

 

[図表3]対策後(1次相続)

そして、二次相続が発生すると、下記の図表4のような形になります。

 

[図表4]対策後(2次相続)

一次相続の相続税(514万8000円)と二次相続の相続税(120万円)をあわせると合計で634万8000円になります。

 

母親がすべての財産を取得した場合の相続税(1140万円)に比べて、505万2000円も節税できるのです。

マンション全体を親が所有していれば特例が適用される

ちなみに、今のケースの事情を少し変えて、4階と2階の別の部屋に親と子が住んでいるが、分譲マンションの2室を親が所有しているのではなく、マンション全体を親が所有している場合はどのようになるのでしょうか?

 

この場合、4階と2階の2室に対応する土地部分には小規模宅地等の特例が適用されます。なぜならば、この場合は区分所有ではないため、「その被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物に居住していた者であって、相続開始時から申告期限まで引き続きその宅地等を所有し、かつ、その建物に居住していること」に該当すると考えられるためです。

 

具体的には、次の部分に対応する宅地等がこの特例の対象となります。

 

①被相続人の居住の用に供されていた一棟の建物が建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物である場合には、当該被相続人の居住の用に供されていた部分

②①以外の場合には、被相続人または当該被相続人の親族の居住の用に供されていた部分

 

なお、上記①の「建物の区分所有等に関する法律第1条の規定に該当する建物」とは、建物の独立した部分ごとに所有権の目的とすることができる建物を指します。ただし、構造上区分所有しうる建物が当然に区分所有建物に該当するわけではなく、区分所有の意思を表示する必要があると解されていることから、通常は区分所有建物である旨の登記がされている建物となります。

 

また、単なる共有の登記がされている建物はこれに含まれません。そして、4階と2階の2室以外の賃貸部分に対応する土地には、貸付事業用宅地として50%の評価減が適用されます。

本連載は、2015年7月30日刊行の書籍『親子で進める二世帯住宅節税』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

斎藤 英一

税理士法人 斎藤会計事務所  所長

税理士。
税理士法人斎藤会計事務所所長。1998年の事務所開業直後から会社設立支援に力を入れ、創業・融資・事業拡大と100社を超える経営計画のサポートを行う。近年は高齢の親を持つ子世代を対象にしたWebサイト「オヤノコト.net」で自らの体験を生かした相続人向けの相続について連載。著書に『独立を考えた時に読む本2002』『独立を考えた時に読む本2002―Ⅱ』(日経BP社)記事執筆、『相続の現場55例』(ダイヤモンド社)など。相続税対策セミナーも多数開催。

著者紹介

連載二世帯住宅を建てて圧倒的な節税をする方法

親子で進める二世帯住宅節税

親子で進める二世帯住宅節税

斎藤 英一

幻冬舎メディアコンサルティング

相続税改正により、課税される相続財産の最低額が大幅に引き下げられたことで、課税対象者が倍増するという試算があります。相続税は原則現金で支払わなければならないため、最悪の場合には家を売らなければならなくなるかもし…

Special Feature

2016.12

「法人保険」活用バイブル<書籍刊行>

決算対策、相続・事業承継、財産移転・・・企業とオーナー社長のさまざまな課題解決に、絶大な効果を発揮する「法人保険」の活用…

GGO編集部(保険取材班)

[連載]オーナー社長のための「法人保険」活用バイブル~決算対策編

【第19回】保険のための医的診査 結果が「少し悪い」ほうが社長が喜ぶ理由

GTAC(吉永 秀史)

[連載]法人保険を活用した資産移転の節税スキーム

【第15回】「逆ハーフタックスプラン」活用時の留意点

Seminar information

不動産活用セミナーのご案内

償却メリットを狙った「京都の町家」投資の魅力

~建物比率5割超&4年で減価償却も可能!独自の不動産マーケットを形成する京町家だから実現する投資法

日時 2016年12月10日(土)
講師 平野準

海外不動産セミナーのご案内

償却メリットにフォーカスした「ハワイ不動産」投資の最新事情

~築古木造のタウンハウスで建物比率80%以上。「ハワイの償却物件」の実際と活用法

日時 2016年12月10日(土)
講師 大橋 登

海外活用セミナーのご案内

国際金融都市「香港」で始めるグローバル資産防衛

~本格的な海外投資環境を整えるメリットと現地の最新金融事情

日時 2016年12月10日(土)
講師 長谷川建一

The Latest