オンボロ工場を「スケートボード場」に転用した事例

前回は、廃虚同然の工場にテナントが付いた理由を解説しました。今回は、オンボロ工場を「スケートボード場」に転用した事例を見ていきます。

機械音が鳴り響く工場地域はスケートボード場に最適

成功例③ ― 騒音が発生してもクレームゼロの工場

 

“オンボロ工場”に投資して安定した利益を上げ続けているもう一つの成功例を見てみましょう。

 

[PR] 本稿執筆者による無料セミナー 東京(幻冬舎)で開催!
オンボロ物件でもOK! 長期安定収入を生む「工場・倉庫」投資の魅力

 

Cさんが購入したのは、埼玉県草加市にある鉄工場です。築年数は50年ほどで、先のケースと同様に建物の壁は穴だらけでボロボロの状態でした。天井の高さは10メートル以上で、2階もありましたが造りは簡単極まりなく、歩いていると「床が抜けて1階に落ちてしまうのではないか・・・」と不安を抱かされるような代物でした。

 

にもかかわらず、Cさんが購入してから、この工場を借りる人は後を絶ちません。現在、テナントとなっているのは、スケートボード関連の団体です。スケートボードを楽しむのは、もっぱら若者たち。プレイをする際には音楽を大きな音で鳴らすので、騒音が近隣住民の苦情を招く可能性があります。

 

しかし、Cさんの物件がある場所は周囲にも工場が建ち並び、日中は機械の音が至るところで鳴り響いているような環境だったので、スケートボード場として使うのにはうってつけだったのです。

契約書に「特約条項」を定め、万一のトラブルを回避

ちなみに、この物件をテナントに貸す際に、Cさんは相場よりも賃料をいくらか安くしています。万が一、建物の傷み等が原因となって、スケートボード場の利用者に不測の被害が生じた場合や、近隣住民との間でトラブルが起こったような場合に、責任を負わされないようにすることが目的でした。

 

契約書の中で特約条項として定めていれば、オーナーは近隣トラブル等の責任を回避することが可能となります。しかし、現実に裁判になった場合、個々の具体的なケースによっては、オーナーに対しても損害賠償等の負担を求める判決が下されるリスクがないとはいえません。実際、裁判官の中には、「タダで工場を貸しているわけではなく賃料収入を得ているのだから、何か問題が起こったときにはオーナーもそれなりの責任を負うべきだ」との考えを持っている人もいます。

 

しかし、相場よりも賃料を安くしていれば、そうした考えの裁判官に対しても、「テナントが全面的に責任を負うと約束した代わりに、賃料を通常より低くしているのだ」と主張をすることが可能となります。その結果、オーナー側が責任を負わされるリスクを大きく軽減することが期待できるでしょう。

 

なお、Cさんの購入した工場は、借主が代わるたびに少しずつ立派になっていきました。最初のテナントだった鉄の加工業者が壁とシャッターを造り替え、その後に入ったテナントも全面的なリフォームを行いました。このように、ボロボロの物件が、オーナーが手をかけずとも、借主の手で魔法にかけられたかのように穌っていくのが工場・倉庫投資の醍醐味なのです。

 

[PR] 本稿執筆者による無料セミナー 東京(幻冬舎)で開催!
オンボロ物件でもOK! 長期安定収入を生む「工場・倉庫」投資の魅力

 

[図表]オンボロ工場がスケートボート場に変更

本連載は、2016年7月27日刊行の書籍『「工場・倉庫」投資のススメ』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。

株式会社タープ不動産情報 代表取締役

1965年生まれ。アウトドアスポーツの企画運営に携わったのち、26歳で不動産事業に魅了され、1999年に株式会社タープ不動産情報を創業、代表取締役に就任。居住用から事業用まであらゆる不動産の仲介、取引、トラブル解決に従事し、独自のノウハウを構築した。現在は工場・倉庫など事業用物件を中心に、管理・顧問契約を600件以上取り扱っている。不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、相続対策専門士、IRIA国際不動産投資アドバイザー、賃貸不動産経営管理士、マンション管理業務主任者、文京区役所「不動産相談」相談員、東京都宅地建物取引業協会文京区支部常任理事。

著者紹介

連載格安物件でも儲かる「工場・倉庫投資」八つの成功事例

「工場・倉庫」投資のススメ

「工場・倉庫」投資のススメ

三浦 孝志

幻冬舎メディアコンサルティング

高齢化と人口減少により、空室率が上昇し続けているアパート・マンション。都心部の一等地にあるような立地条件のよい物件か、付加価値の高い築浅物件でもないかぎり、もはやアパート・マンション投資で儲けることはできません…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧