住宅街の使いづらい倉庫 写真撮影スタジオに転用した事例

前回は、格安で手に入れた倉庫を長期の収益源に変えた成功例をご紹介しました。今回は、住宅街の使いづらい倉庫を写真撮影スタジオに転用した成功事例を見ていきます。

住宅街に位置し、正面道路も狭い…

成功例⑥ ― 使い勝手が悪くてもテナントによっては重宝される

 

一風変わったユニークなテナントが付いた例を紹介しましょう。

 

Fさんが購入したのは、東京23区にある平屋の倉庫でした。面積は400坪ほどあり、広さは申し分なかったのですが、難点がいくつかありました。

 

 

まず、建物の真ん中には仕切りがあり、必ずしも使い勝手がよいとはいえませんでした。また、住宅街にあるため、大きな音は出しにくい環境でした。さらに正面道路は狭く、駐車場のスペースが広くなかったため、大型自動車の出し入れは容易ではありませんでした。

 

このように倉庫としては必ずしも理想的とはいえない物件でしたが、Fさんが全く想定していなかったような意外な借り手が現れました。大手通販会社の戊社が、「通販カタログに掲載する商品の写真を撮影するためのスタジオとして借りたい」と言ってきたのです。

 

4トン車があれば撮影に必要な商品は全て運び込むことができたので、正面道路や駐車スペースの狭さは、戊社にとってはさほど気になりませんでした。他方で、倉庫は駅から10分ほどの距離にあったため、モデルや撮影スタッフが徒歩で通えるというメリットがありました。

 

Fさんとの間で契約を終えた後、戊社は、様々なシチュエーションの写真を撮れるよう倉庫内に小さな部屋をいくつもこしらえました。

テナントの倒産による被害を最小限にとどめるには?

余談になりますが、Fさんの前のオーナーの時に、この物件をテナントとして借りていた会社は業績が悪化して倒産しています。

 

借主が倒産した場合、ことに破産した場合には、賃料は支払われなくなりますし、破産管財人によって借主の所有する資産は全て差し押さえられてしまいます。差し押さえられた資産は、最終的に現金化され債権者に平等に分配されます。賃料が未納の場合、貸主も債権者の一人となるので、金銭の配分を受け取ることができますが、その額はごくごくわずかです。

 

しかも、貸していた建物にはテナントの出したゴミや残置物等が大量に残されたままとなるので、その処理のために多額の費用を費やさなければなりません。「滞納していた家賃やゴミ処理にかかった費用は、預かった保証金(敷金)から差し引くことができるのでは?」と思うかもしれませんが、保証金も破産管財人に差し押さえられているので、オーナーの自由にはなりません。つまり、借主が倒産してしまうと、賃料の未払い分やゴミ処理費用を保証金によって埋め合わせることはできないのです。

 

このように、借主が万が一破産するようなことがあれば、貸主は「賃料を得られない」「ゴミ等の処理費用を支払わなければならない」「保証金によってカバーされなくなる」という三重苦に苦しむことになるかもしれないのです(これは、工場・倉庫に限らず、マンション、アパートやオフィスビルなどに関しても同様です)。

 

 

テナントの倒産によってもたらされる、このような被害を最小限にとどめたいのであれば、借主の破産に対しても適切に対応できる不動産会社を選ぶことが必要となるでしょう。ちなみに、当社は、前のオーナーの依頼を受けて、倒産した賃借人と交渉し、滞納していた賃料を全て支払ってもらうことに成功しました。また、残置物についても、問題が生じないように一工夫しました。その結果、オーナーは、賃借人の破産によって全く損害を被ることがなかったのです。

本連載は、2016年7月27日刊行の書籍『「工場・倉庫」投資のススメ』(幻冬舎メディアコンサルティング)から抜粋したものです。

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株式会社タープ不動産情報 代表取締役

1965年生まれ。アウトドアスポーツの企画運営に携わったのち、26歳で不動産事業に魅了され、1999年に株式会社タープ不動産情報を創業、代表取締役に就任。居住用から事業用まであらゆる不動産の仲介、取引、トラブル解決に従事し、独自のノウハウを構築した。現在は工場・倉庫など事業用物件を中心に、管理・顧問契約を600件以上取り扱っている。不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、相続対策専門士、IRIA国際不動産投資アドバイザー、賃貸不動産経営管理士、マンション管理業務主任者、文京区役所「不動産相談」相談員、東京都宅地建物取引業協会文京区支部常任理事。

著者紹介

「工場・倉庫」投資のススメ

「工場・倉庫」投資のススメ

三浦 孝志

幻冬舎メディアコンサルティング

高齢化と人口減少により、空室率が上昇し続けているアパート・マンション。都心部の一等地にあるような立地条件のよい物件か、付加価値の高い築浅物件でもないかぎり、もはやアパート・マンション投資で儲けることはできません…

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