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連載低価格のオンボロ物件でもOK!?「工場・倉庫」投資の最新事情【第4回】

「メンテナンス費用」の面から見る工場・倉庫投資の優位性

工場倉庫維持費

「メンテナンス費用」の面から見る工場・倉庫投資の優位性

前回は、工場・倉庫投資の場合、経年劣化による影響が少ない理由を説明しました。今回は、「メンテナンス費用」の面から見る工場・倉庫投資の優位性を見ていきます。

メンテナンス費用はほとんど「テナント側」が負担

工場・倉庫の賃貸借では、ほとんどの場合、メンテナンス等の費用はテナントが負担します。基本的に工場・倉庫は何もない状態で引き渡され、必要な設備はテナントの側で用意するからです。

 

例外的に、前のテナントが置いていったクーラーなどの造作を新たに入居したテナントに使わせるような場合には、そのメンテナンス費をオーナーが負担しなければならなくなることもありますが、契約書で「前のテナントが設置した残置物なので、責任を負いません」と一筆記しておけば、その義務を免れることは十分に可能です。

 

したがって、工場・倉庫に投資した場合、建物の維持に関してオーナーが負担すべきコストは、せいぜい外壁塗装や防水対策にかかる費用程度と思ってよいでしょう。

 

しかも、そうした最低限の維持費も、マンションに比べればはるかに低額ですむはずです。工場・倉庫はいわば「真っ平らな箱」であるため塗装等が必要となる面積は少なく、また作業の足場を設けるのも容易なことから材料費、人件費等を安く抑えることが可能だからです。

 

このように、工場・倉庫投資では維持費がほとんどかからない結果、最終的な生涯利回りがマンション、アパートよりもはるかに大きくなることを期待できるでしょう。

マンションのように「排水縦管」の取り換えも必要なし

なお、築年数が40年以上の古いマンションでは、排水縦管に塩ビ管ではなく、鉄管が使われているものが少なくありません。この鉄管が経年により痛み、漏水の原因となることがあります。

 

実際、今、中古マンションでは鉄管を巡るトラブルが問題化しており、「天井から汚水が流れてきた!」というような住民の悲鳴があちらこちらで起こっているところです。

 

したがって、中古マンションに投資する場合には、漏水トラブルを避けるために、排水縦管を全て取り換えなければならないことを、そのために多額のコスト負担が発生するおそれがあることを念頭に置いておく必要があるでしょう。

 

一方、工場・倉庫には、基本的に排水縦管が存在しないので、購入した物件がどんなに老朽化していたとしても、マンションのように鉄管を取り換えるために大きな出費を強いられるようなことはありません(地中の排水管を取り換えなければならないことはありますが、さほど費用はかかりません)。

本連載は、2016年7月27日刊行の書籍『「工場・倉庫」投資のススメ』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

三浦 孝志

株式会社タープ不動産情報 代表取締役

1965年生まれ。アウトドアスポーツの企画運営に携わったのち、26歳で不動産事業に魅了され、1999年に株式会社タープ不動産情報を創業、代表取締役に就任。居住用から事業用まであらゆる不動産の仲介、取引、トラブル解決に従事し、独自のノウハウを構築した。現在は工場・倉庫など事業用物件を中心に、管理・顧問契約を600件以上取り扱っている。不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、相続対策専門士、IRIA国際不動産投資アドバイザー、賃貸不動産経営管理士、マンション管理業務主任者、文京区役所「不動産相談」相談員、東京都宅地建物取引業協会文京区支部常任理事。

著者紹介

連載低価格のオンボロ物件でもOK!?「工場・倉庫」投資の最新事情

「工場・倉庫」投資のススメ

「工場・倉庫」投資のススメ

三浦 孝志

幻冬舎メディアコンサルティング

高齢化と人口減少により、空室率が上昇し続けているアパート・マンション。都心部の一等地にあるような立地条件のよい物件か、付加価値の高い築浅物件でもないかぎり、もはやアパート・マンション投資で儲けることはできません…

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