利益の最大化を念頭に置いた「リフォーム素材」の選び方

前回は、アパート経営を成功に導く「リフォーム戦略」を紹介しました。今回は、利益の最大化を念頭に置いた「リフォーム素材」の選び方について説明します。

高級素材を使用しても入居率が上がるわけではない

さて、ここからは、前回お話しした筆者の会社で行っている武蔵仕様(パッケージングリフォーム)の内容を詳しくお伝えいたします。

 

【武蔵仕様のポイント①】

クロスは「普及品+アクセントクロス」で差をつける

 

賃貸物件のリフォームの基本は「普及品を使う」のがポイントです。ただし、すべての部材に普及品を使うと代わり映えのしない部屋になってしまいます。

 

一部のオーナーさんから「輸入品の高級クロスを使った方が入居付けしやすいのでは?」とご質問を受けますが、結論から言えば入居への影響はほとんどありません。そのため当社では国産品のクロスを使います。理由は、国内産は海外製品に比べ安定供給が可能で、入退去時の張り替えにも迅速に対応できるため。前項でもご説明した通り、当社のリフォームは毎回同じ仕様ですから安定供給という条件は外せません。

 

それでも、クロスが廃番になることもあります。その場合は新作クロスを新規指定クロスに変更しますが、選定には手間をかけます。まず、再生するために買い受けた空室が多い自社物件でピックアップしたクロスを試し張りします。直近でも10室の空室を再生する機会に10種類のクロスを試し張りしました。これを仲介営業マンに内覧してもらって結果をヒアリングします。質感、施工のしやすさなどを考慮して最終的に1種類の壁紙を選定します。これを武蔵仕様(パッケージングリフォーム)の指定クロスとして使います。

 

さて、武蔵仕様ではプラスαの施工として「アクセントクロス」をお薦めしています。室内クロスの一部に高級品を使うことで、室内のグレードをアップさせることができるものです。普及品にない色や、質感のあるもの(凹凸のあるものなど)を選ぶのがポイントとなります。賃貸営業マンも入居希望者へのアピールポイントが増え、申し込みをもらいやすくなります。㎡単価は普及品+300円程度です。1K25㎡程度のお部屋で4000円程度のコストアップにすぎませんので、費用対効果は高いと言えるでしょう。

アパート事業で常に意識すべき「入居希望者のニーズ」

【武蔵仕様のポイント②】

床には白いCF(クッションフロア)を使う

 

筆者の会社では費用対効果を考えて床の張り替えにはCF(クッションフロア)を積極的に採用しています。理由は以下の4点です。

 

1.フローリングと比べコストが低い

2.バリエーションが豊富

3.部分的な補修が容易

4.フローリングと比べて歩留率への影響が少ない

 

いずれも利益の最大化に直結します。特に4は注目する点です。ある敏腕営業マンに聞いたところ入居希望者でCFを気にする方は10人に1人程度とのことでした。過去に「CFだったから」ということを理由に申し込みに至らなかったケースも、私の記憶では1~2回程度。もちろん、新築や家賃の高い物件で使用した場合は、歩留率低下の原因となりますので注意が必要であることは留意してください。

 

使用する色は幅広の白色にしています。これも色々試した結果、賃貸営業マン・入居希望者からの支持が多かったからです。繰り返しになりますが、アパート事業は趣味ではありません。オーナーさんの好みではなく、入居希望者のニーズに合わせることが重要です。

 

【武蔵仕様のポイント③】

既存の建具(ドア・扉)を生かす

 

内装のリフォームで意外とコストがかかるのが建具の交換です。傷んでいるからといってすぐに交換をしてはいけません。交換すると全体のリフォーム費用が20%程度アップしてしまいます。

 

筆者の会社では部分的に傷んでいる場合には建具の表面にクロスを貼ったり塗装を施したりすることで清潔感を出すようにしています。傷みがひどく建具を生かせない場合でも、単に既製品を使うのではなく、コストダウンのできる部材で交換する方法はないかを内装工事業者に確認し、部材選定することで費用を抑えています。

本連載は、2013年7月2日刊行の書籍『改訂版 空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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連載アパート経営で「利益最大化」を実現するリフォーム実践法

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

武蔵コーポレーション株式会社 常務取締役

昭和52年 東京都葛飾区生まれ。28歳の時に区分所有の物件を購入 し、不動産投資を始める。平成18年創業期の武蔵コーポレーションに入社し、現場責任者として賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・ 仲介業務に携わる。特にリフォームに関しての経験は豊富で、現在までに 2000室以上の収益用不動産の再生(リフォーム・改修工事)に携わってい る。再生後の物件入居率は99%を誇る。

著者紹介

空室率40%時代を生き抜く! 「利益最大化」を実現する アパート経営の方程式

空室率40%時代を生き抜く! 「利益最大化」を実現する アパート経営の方程式

大谷 義武 太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

アパート経営は今までと同じやり方では利益が出ない時代へと状況が大きく変わってきています。歴史上初めての大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。だからこそ今のうちに、アパート経営を見直し、しっかりと…

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