一括費用計上の修繕費、減価償却資産となる資本的支出

筆者の会社の管理する物件は一部を除き、築20年以上のアパートが中心です。そして物件が古くなるということは、当然ですが修繕や改修工事が必要になってくるということです。

そんな中、多くのオーナーさんから、「修繕費」か「資本的支出」かの判断に迷うというご相談を多く受けます。そのような場合、どのような判断で区別すればよいのでしょうか。

簡単に言えば、原状に復する修繕であれば「修繕費」となり、これは一括で費用計上ができます。資産価値が上昇する工事の場合は「資本的支出」となり、減価償却資産となります。

■修繕費（一括費用計上となる）具体例

・塗装グレードの変わらない定期的な外壁塗装

・退去時に以前と同グレードの壁紙へ張り替え

・キッチンを同程度のものに入れ替え

・ガス給湯器の入れ替え

■資本的支出（減価償却となる）具体例

・モルタル塗装をタイル張りへ変更

・グレードの高い壁紙へ張り替え

・ブロックキッチンをシステムキッチンに入れ替え

・給湯器を追い焚き付きオートバスに変更

わかりやすくするため、下記に「修繕費」「資本的支出」のどちらに当たるかを判断していただくためのフローチャートを掲載します。

【図表　修繕費と資本的支出のフローチャート】

【出典】鵜野和夫『【Q&A　大家さんの税金】　アパート・マンション経営の税金対策―不動産所得の税務計算から確定申告・相続・譲渡まで』（プログレス）

修繕費となる費用の目安は「取得価額の10％以内」

それ以外に大きい経費では塗装工事が思い浮かびますが、一括での経費計上は果たして可能でしょうか？

この質問も多くのオーナーさんから多く寄せられます。答えは、一括で経費計上が可能です。国税不服審判所裁決の「鉄筋コンクリート造り店舗共同住宅の外壁等の補修工事に要した金員は修繕費に当たるとした事例」（平成元年10月6日採決／裁決事例集№38︱46頁）にもありますが、フッ素・光触媒など特別上質な材料を用いたものでなければ「修繕費」となり、一括で経費計上することが認められます。

その他にもコンクリートが爆裂した部分にシリコン等を注入する場合も建物すべてにわたらない限り「修繕費」となります。

ただし、年収・不動産収入が高額になる方は、あえて一括で経費計上しない方が税制面で有利となる場合もあります。このあたりは税理士の先生にご相談してみてください。

この他に、「修繕費」か「資本的支出」かがわからない場合、「取得価額の概ね10％以内なら修繕費」という目安もありますので、こちらの基準をクリアしていればさらに確実性は増します。