前回は、エントランス、エクステリアの工事は内装業者に頼むべき理由を紹介しました。今回は、アパートリフォームにおける「施工管理」の重要性について説明します。

工事を取り仕切る「現場監督」の役割は大きい

入居者の満足度アップのためにリフォーム工事や塗装工事をしたのに、逆にクレームが多発してしまった──こんなことにならないためにも、施工(工事)管理という面も忘れてはいけません。

 

「管理なんて工事業者に任せておけばいい」などと思っていると大変なことになります。各リフォーム工事には、多くのクレームの火種が眠っています。例えばこのようなものです。

 

•騒音によるクレーム

•工事告知の遅れによるクレーム

•塗料の臭いによるクレーム

•工事車両の違法駐車による近隣住民からのクレーム

•私物への塗料付着によるクレーム

 

工事の管理がしっかりしていれば問題はないのですが、実際の工事にはどうしてもクレームがつきものです。このクレームを、いかに小さく抑えるか(ゼロに近づけるか)が肝要です。

 

そのため、工事業者の現場監督の存在は重視すべきですし、さらには、その現場監督を管理する管理会社の役割も重要です。

 

現場を取り仕切る監督がラフな方ですと、現場はたるんだ雰囲気になります。現場がたるんでいれば、落下物などで入居者に怪我をさせてしまうかもしれません。オーナーさんに使用者責任が問われる場合もあります。現場が荒れていると、何よりも入居者に迷惑がかかります。ひどい場合には退去にもつながりかねません。スケジュール管理、入居者への告知、挨拶やゴミの持ち帰りなど、工事業者が気をつけなければならない点は多々あります。

 

そのため、誰に現場を任せるかは大きなポイントです。現場監督の選定をミスするというのは、現場に爆弾を放り込むようなものです。十分注意が必要です。初めて仕事を依頼する業者の場合は、現場監督の方と事前に打ち合わせ(面談)をし、現場を任せてよい方か判断する必要があります。もし、危ないと思ったら担当を変更してもらうか、業者自体を代えるのが得策でしょう。

 

管理会社経由で工事を依頼する場合には、クレームが出た場合の処理を管理会社が行うのですが、それに伴う退去が出てしまうと、結局はオーナーさんの利益を大きく損ないます。きちんと工事業者の管理を行うことも管理会社の重要な役割です。

ダブルチェックや定期的な進捗管理が重要に

その他にも、筆者の会社では内装工事でチェックリストを使い、工事業者の管理を行っています。ある程度の規模でリフォームする場合などは、内装業者とクリーニング業者を分け、ダブルチェック体制で管理しています。

 

以前は内装業者の指定するクリーニング業者に一括発注し、内装業者のみにチェックをお願いしていましたが、細かい部分の抜け(網戸の破れや、ふすまの動きが鈍いなど)がありました。そして入居者からのクレームが数多く寄せられ、クレーム処理に時間とコストがかかってしまう結果となったのです。

 

そのため、内装業者とクリーニング業者を分け、両者からチェックリストを提出してもらうことにしました。そうしたところ、それぞれの施工精度が向上し、細かい不具合が減り、入居後のクレームは大きく減りました。

 

もちろん、現場に工事の進捗を確認に行くことも重要です。筆者の会社ではコンストラクションマネジャー(CM)が現地を確認します。

 

工事の初期段階・中間・最終確認と大きな工事では最低3回現地に向かいます。また、工事の進捗は工事業者からメールや電話で報告を受けます。筆者の会社で提携している工事業者の方はすべてメールでのやりとりが可能です。中には「FAXで」という方もいらっしゃいますが、当社と提携前に操作方法をお伝えし、メールを使えるようにしていただきます。

 

これは余談ですが、リフォーム完了後からの募集を最短化するために、賃貸募集用の撮影もリフォーム会社にお願いしています。この撮影方法もメール同様に講習会を開き、アングルなどを指定し、一律に高いクオリティの撮影画像を得られるようになりました。

 

このように、問題が発生したらその都度検証し、早急に改善することが何より大切です。

本連載は、2013年7月2日刊行の書籍『改訂版 空室率40%時代を生き抜く!「利益最大化」を実現するアパート経営の方程式』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

空室率40%時代を生き抜く!  「利益最大化」を実現する アパート経営の方程式

空室率40%時代を生き抜く! 「利益最大化」を実現する アパート経営の方程式

大谷 義武 太田 大作

幻冬舎メディアコンサルティング

アパート経営は今までと同じやり方では利益が出ない時代へと状況が大きく変わってきています。歴史上初めての大きな転換期を迎えていると言っても過言ではありません。だからこそ今のうちに、アパート経営を見直し、しっかりと…

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