「納税用地」として確保しておきたい土地のタイプとは?

前回は市街化調整区域にある山林について、どのように処分するべきか説明しました。今回は、納税用地のポイントについて見ていきましょう。

納税用地として「想定しておくべき土地」とは?

納税用地は、収益性が低く有効利用することは難しいものの、売却することによって相続税の納税資金を確保することが期待できる土地です。


では、「納税用地」としてはどのような土地を想定しておけばよいのでしょうか。


大前提として、必要に応じてすぐに売却できなければならないので、市街化区域内にあることが重要となります。市街化調整区域内の土地であっても売却が不可能というわけではありませんが、買い手が限定されてしまいます。


また、相続税の申告・納付期限である10カ月以内に売却を済ませて代金を得なければならないわけですから、市街化調整区域内にある土地では、市場性が低いため、その期間内の売却が困難となるおそれがあります。

 

したがって、市街化区域内にあり、なおかつ耕作に利用していない農地など、売却しても問題のない土地を納税用地として確保・維持しておけばよいでしょう。

生前の土地売却による納税資金確保はデメリットあり

納税用地は納税資金を確保することを目的とした土地であることから、「いっそのこと、生前に土地を売ってしまい、現金に換えておいた方がよいのでは・・・」と思う人もいるかもしれません。


確かに、そのようにしておけば、相続後のあわただしい状況の中で、土地を買ってくれる人を探して、売買契約を結んで、決済をするという時間と手間のかかる作業を省くことができます。すでに納税資金が用意されているので、期限内に悠々と相続税を納付することができるでしょう。


しかし、相続前に土地を売却しておくことにはデメリットもあります。


まず一つは、現預貯金の状態で相続してしまうと、不動産のままでもっていた場合に比べて、相続財産が高く評価されてしまうという点です。たとえば、被相続人が生前に、時価で2000万円と評価される土地をその額で売却したとします。その後相続が発生すれば、この場合、2000万円の現預貯金は、100%のまま、つまり2000万円として評価されることになります。


一方、右の土地を売らずにそのまま保有した状態で相続を迎えた場合はどうでしょうか。相続税の評価において、土地は基本的に路線価で計算され、理論的には路線価は時価の80%相当額といわれています。したがって、相続税評価の上では1600万円となります。
このように、不動産を売却しないまま持ち続けた方が、相続財産の評価額ははるかに低くなるわけです(図表1)。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

つまり、被相続人の生きている間に不動産を売却してしまうと、支払うべき相続税の額が大きく増えてしまうおそれがあるわけです。

本連載は、2014年1月31日刊行の書籍『相続財産を守りたければ不要な土地は片付けなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載地主の相続財産を守る、土地の「片付け方」

小池税理士事務所 所長・税理士

1978年早稲田大学法学部卒業。大学卒業後、興亜火災海上保険(当時)入社。1980年に退職し、石川税理士事務所に入所。1981年日商検定2級に合格。1987年税理士試験合格(簿記、財表、法人税法、所得税法、相続税法)。1989年石川税理士事務所 副所長就任。1994年同所を退職。1995年東京都町田市に小池税理士事務所開業。同年横浜市緑区に事務所を移転。現在に至る。開業以来、農家を中心とした地主の相続税申告を多数手掛ける。事前対策の必要性を痛感し、「家を守る」という観点から、相続の事前対策により重点を置いて活動している。

著者紹介

相続財産を守りたければ 不要な土地は片付けなさい

相続財産を守りたければ 不要な土地は片付けなさい

小池 誠一郎

幻冬舎メディアコンサルティング

大増税時代を目前に控え、地主の頭を悩ませる相続の問題。特に深刻なのが、かつて都市近郊で農業を営んでいて広大な土地を有している地主の方です。先祖代々農業を営んできた地主の方は、土地を手放すことへの後ろめたさがあり…

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