雑種地、問題地、納税用地の処分方法

前回は、譲渡所得税を考慮した土地売却のタイミングについて説明しました。今回は、雑種地や問題地、納税用地などの処分方法について見ていきましょう。

雑種地はケース・バイ・ケースで考える

相続する土地の中には「雑種地」が含まれているかもしれません。これは住宅地でも農地でも山林でもなく、資材置き場や駐車場などの形で利用されている土地のことです。この雑種地の処分については、ケース・バイ・ケースで考えればよいでしょう。

 

まず、市街化調整区域にある雑種地であれば、原則として建物を建てられず、例外的に、医療施設や老人ホーム、コンビニエンスストア、ガソリンスタンドなどの施設の建設が認められるだけです。そのため、売却したいのであれば、これらの業者にアプローチすることが有力な選択肢となります。


あるいは市街化区域であれば、納税用地としてそのまま持ち続けておき、相続が始まった後に売却することも考えられます。市街化区域の土地なら、宅地として利用することも可能です。

 

そこで、たとえば資材置き場であれば、マンションを建てて有効活用を図るか、あるいは、売却してしまい、その代金でより高収益が期待できる別のエリアに不動産を購入することなどを、検討すればよいでしょう。

売りにくい土地から売却していくスタンスを取る

問題地、納税用地については、最終的に処分することになります。通常は、不動産仲介業者に売却の仲介を依頼することになるでしょう。


その際に注意してほしいのは、不動産業者は必ずしも売主の立場に立ってくれるというわけではない、つまりは売主に少しでも多くの利益をもたらそうと考えてくれるとは限らないということです。


ご存じのように、不動産仲介業者は、売主と買主との間に土地・建物の売買契約が成立した時に初めて仲介手数料を得ることができます。つまり、土地が売れなければ業者にとっては全く利益にならないわけです。


そのため、ほとんどの業者は、「売りにくい土地」よりも「売りやすい土地」から売却したがります。「売りにくい土地」とは駅から離れているとか、容積率が低いなど条件が悪い土地のことです。「売りやすい土地」とは逆に、駅から近い、容積率が高いなど条件が良い土地を意味します。


「売りにくい土地」はなかなか買い手が見つかりません。ようやく見つけたとしても、買う側は少しでも安く買おうとします。そのため、売主も、「その値段では売りたくない」と渋ることが少なくないでしょう。そうなれば、業者は別の買い手を見つけてこなければならなくなります。その結果、売買契約にこぎつけるまで時間がかかるのが一般的です。

 

一方、「売りやすい土地」は条件が良いのですぐに買い手が見つかります。複数の購入希望者が現れることが多いので、価格も売主の提示した額に近い金額で決まることがほとんどでしょう。そのため、成約に至るまで時間がかかりません。つまり、仲介手数料がすぐ手に入ってくるわけです。


このように、業者からすれば「売りにくい土地」よりも「売りやすい土地」を取り扱う方がはるかに効率的に利益を上げられるのです。


そこで、複数の土地を持っているような売主に対しては、「A地よりB地の方が早く売れてすぐにお金になりますよ。ですので、まずはB地から売りませんか」などと、言葉巧みに「売りやすい土地」を売るよう勧めてくるはずです。しかし、このような業者の勧めに乗せられてはいけません。先に「売りやすい土地」から売ってしまった場合、手元には「売りにくい土地」が残ることになります。


では、それを業者が熱心に売ろうとするかといえば、ほとんど期待できないでしょう。業者は、そのために時間と手間をかけることよりも、別の売主の所有する「売りやすい土地」を売ることに労力を割くことを選択するはずです。要するに、「売りやすい土地」を売り尽くしてしまった結果、「売りにくい土地」だけしか手元に残っていない売主は、業者にとってもはや用済みな存在のです。


「売りにくい土地」は、価値が低い土地にほかなりません。土地活用したくてもできない、あるいは活用できたとしても収益が低く、それでいて多額の相続税がかかってくるような土地です。そのような土地が売れないまま手元に残り続ける・・・売主はそんな何とも困った事態に陥ることになるわけです。


逆に、「売りやすい土地」は、前述のように売ろうと思えばいつでも売れます。だとしたら、何もあわてて売る必要はないのではないでしょうか。したがって、業者には、まず「売りにくい土地」から売らせるようにしましょう。

 

そのためには、「まず、こちらの土地の買い手を見つけてほしい。もしそれができたら、あちらの土地も売らせてあげよう」などというように、「売りやすい土地」の仲介を任せる条件として、「売りにくい土地」を売ることを交換条件にするのも一つの手です。

本連載は、2014年1月31日刊行の書籍『相続財産を守りたければ不要な土地は片付けなさい』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

小池税理士事務所 所長・税理士

1978年早稲田大学法学部卒業。大学卒業後、興亜火災海上保険(当時)入社。1980年に退職し、石川税理士事務所に入所。1981年日商検定2級に合格。1987年税理士試験合格(簿記、財表、法人税法、所得税法、相続税法)。1989年石川税理士事務所 副所長就任。1994年同所を退職。1995年東京都町田市に小池税理士事務所開業。同年横浜市緑区に事務所を移転。現在に至る。開業以来、農家を中心とした地主の相続税申告を多数手掛ける。事前対策の必要性を痛感し、「家を守る」という観点から、相続の事前対策により重点を置いて活動している。

著者紹介

連載地主の相続財産を守る、土地の「片付け方」

相続財産を守りたければ不要な土地は片付けなさい

相続財産を守りたければ不要な土地は片付けなさい

小池 誠一郎

幻冬舎メディアコンサルティング

大増税時代を目前に控え、地主の頭を悩ませる相続の問題。特に深刻なのが、かつて都市近郊で農業を営んでいて広大な土地を有している地主の方です。先祖代々農業を営んできた地主の方は、土地を手放すことへの後ろめたさがあり…

Special Feature

2016.11

「法人保険」活用バイブル<書籍刊行>

決算対策、相続・事業承継、財産移転・・・企業とオーナー社長のさまざまな課題解決に、絶大な効果を発揮する「法人保険」の活用…

GGO編集部(保険取材班)

[連載]オーナー社長のための「法人保険」活用バイブル~決算対策編

【第19回】保険のための医的診査 結果が「少し悪い」ほうが社長が喜ぶ理由

GTAC(吉永 秀史)

[連載]法人保険を活用した資産移転の節税スキーム

【第15回】「逆ハーフタックスプラン」活用時の留意点

Seminar information

海外不動産セミナーのご案内

「ニューヨーク不動産」投資の最新事情

~世界の投資家が集まるニューヨークでの不動産投資とは?  現地日系の最大手不動産会社の担当者が語るNY不動産活用術

日時 2016年12月07日(水)
講師 川上恵里子

事業投資セミナーのご案内

いま最もアツい再生可能エネルギー「風力発電」投資を学ぶフェア

~2016年度の買取価格は55円。業界の最新事情と専門会社が取り扱う投資案件の実際

日時 2016年12月07日(水)
講師 近藤陽一

不動産活用セミナーのご案内

償却メリットを狙った「京都の町家」投資の魅力

~建物比率5割超&4年で減価償却も可能!独自の不動産マーケットを形成する京町家だから実現する投資法

日時 2016年12月10日(土)
講師 平野準

The Latest