相続した不動産の「資産価値」を大幅に高めた実例

前回は、「遺産分割協議」の留意点を取り上げました。今回は、相続した土地の価値を大幅にプラスにする方法について、筆者の体験談を交えながら見ていきましょう。

一見デメリットしかない相続財産だったが・・・

前回紹介した事例では、土地の現実の価値が、想定していた価値に比べて大きくマイナスになってしまいましたが、逆に、ケースによっては、工夫次第で、相続した土地の価値を大幅にプラスにできる場合もあります。

 

筆者が過去に扱った相続案件で、相続財産に含まれていた地方の農地の持分を放棄するよう、他の相続人に求められた依頼人から、それに応じるべきか否か相談を受けたことがあります。農地の放棄を求めてきた相続人は、被相続人が営んできた農家の跡継ぎで、農地以外の相続財産としては、約1000万円の預貯金とほかに時価600万円相当の宅地が残されていました。

 

農地全体の固定資産税評価額を確認してみると2万〜3万円程度であり、仮に売却したとしても代金は微々たるものであることが予想されました。また、依頼人が現物のまま持分を相続した場合には、毎年、その管理費を負担しなければなりませんでした。

農地から宅地への変更で大幅に価値がアップ

このように、たとえ相続したとしても、依頼人にとってあまりメリットがなく、むしろデメリットとなるおそれがあったので、当初は、放棄する方向で考えていたのですが、前述した宅地が、農地の隣にあることに気づき、ふと一つのアイデアがひらめきました。

 

「この農地を宅地変更できたら資産が増えるのではないか!」と。

 

すぐに地元の不動産開発業者に連絡をとって、宅地変更の可否を尋ねると、可能であるとの答えが返ってきました。宅地にして売却すれば、農地のまま売る場合に比べて、相続財産が2000万円増える計算でした。そこで、依頼人の賛同を得たうえで、農地を宅地に変更して売却することを跡継ぎの相続人に提案してみると、「そんなに増えるのですか!」と二つ返事で了承をいただきました。

 

こうして、宅地変更によって資産価値が大幅にアップした農地を売却して得た代金を分け合うことで、相続人全員が満足のいく成果を得ることができたのです。

 

このように、相続した不動産を、「○○に変えてみたら」「現状では、○○にしか利用されていないが、○○という使い道もあるのではないか」などと別の角度から眺めてみることで、それまで気づかないままでいた新たな価値を引き出せる場合があります。不動産を相続した場合には、ぜひ試しに、そうした視点からも検討してみてください。

本連載は、2013年9月20日刊行の書籍『ドロ沼相続の出口』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載ドロ沼相続の対処法と事前防止策

南青山 M’s 法律会計事務所 代表社員 弁護士/公認会計士

弁護士・公認会計士。南青山M’s法律会計事務所代表。芦屋大学経営教育学部客員教授。
1973年愛媛県生まれ。1995年一橋大学経済学部卒業。2006年成蹊大学にて法務博士号取得。1995年監査法人トーマツ(現 有限責任監査法人トーマツ)入社、上場企業の監査、M&A等に携わる。その後、会計事務所、法律事務所勤務等を経て2009年に南青山M’s法律会計事務所を設立。個人、企業にとって身近な法律問題はもちろん、税務問題、会計問題、それらが絡み合う複雑な問題についても、冷静に問題を分析し、依頼者にとって最も利益となる問題の解決方法を提案、実践している。著書に『ドロ沼相続の出口』(幻冬舎)。

著者紹介

ドロ沼相続の出口

ドロ沼相続の出口

眞鍋 淳也

幻冬舎メディアコンサルティング

相続税の増税が叫ばれる昨今。ただ、相続で本当に恐ろしく、最も警戒しなければならないのは、相続税よりも、遺産分割時のトラブルです。幸せだった家族が、金銭をめぐって骨肉の争いを繰り広げる……そんな悲劇が今もどこかで…

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