区分所有より「一棟所有」のほうが有利になる理由

前回は、医師が不動産を所有することで得られる「節税効果」について説明しました。今回は、マンションやアパートなどを丸ごと購入する「一棟買い」のメリット・デメリットについて見ていきます。

一棟購入なら満室にならなくても収益を上げられる

マンションの区分所有は、価格的にも皮膚感覚的にも手を出しやすく、もちろん医師にもおすすめの不動産投資のひとつです。

 

とはいえ、リスクや投資効率の面からみて有利な不動産投資は何か、と聞かれれば、やはりマンションやアパートなどを丸ごと購入する一棟買いだと答えます。単純に投資という面からみて、一棟所有していた方がリスクが少なく、収益という面でも有利なのです。

 

不動産投資における最大のリスクは空室です。思い切って金融機関から資金を借入れて物件を購入したのはいいけれど、借りる人がいなければ毎月の家賃収入は減ります。投資のつもりで購入した物件が空室になれば、出費だけが増えていく負の資産となってしまうのです。

 

この空室リスクという面を考えると、区分所有で一室だけを所有していればその部屋を借りる人がいなければ家賃収入はゼロ。その点、一棟丸ごと所有していれば、全てが空室になってしまうリスクは少ないといえるでしょう。

 

借入れしている金額や利率にもよりますが、マンションなどを丸ごと一棟購入した場合、満室にならなくても十分に収益をあげることが可能です。要は月々の返済額を下回りさえしなければ、必ずしも満室である必要はないわけです。

 

一般に空室を避けるためにオーナーが不動産会社などに物件を又貸しするサブリース契約などをすると、家賃収入は減ってしまいますから、必ずしも満室にならなくてもいい、というだけでも心の余裕ができそうです。

 

しかも、一部屋だけの区分所有だと、他の部屋が家賃を下げたらそれにあわせて自分が所有する部屋の家賃も下げなくてはなりません。加えてオーナーの効力は占有面積内に限られているので、修繕費や管理費などは毎月払わなければなりません。

 

そしてたとえば後に、建物全体を修繕したり設備を更新したりしたいと考えたとしても、自分ひとりの判断でそれを実行することはできないなど、空室以外にもさまざまなリスクがあるのです。

 

一方、一棟まるごとの所有であれば、家賃も自分で好きなように決められます。当然、駐車場やバイクガレージなどをつくって家賃以外の雑収入を増やすことも可能です。さらにいえば、大規模な改修なども自由にできるのです。投資という面で、どちらのリスクが低く、投資効率が高いかはもう明らかですね。

 

〝所有の歓び〞が大きいのも「一棟買い」ならでは

それともうひとつ、これはリスクや投資効率という話とはちょっと違う、とても単純でわかりやすい話です。

 

「一棟のオーナーになりたくないですか?」ということ。これは決して悪魔の囁きではありません。

 

やはりマンションの一部屋だけを所有しているというよりは、丸ごと全部自分のもの、というほうが〝所有の歓び〞が大きいのは間違いありません。たとえば車でマンションへ向かうときも、遠くから眺めていても建物の全てが自分のもの、と感じられればやはり単なる投資というだけにとどまらない、愛着のようなものもわくことでしょう。

本連載は、2013年8月25日刊行の書籍『なぜ医者は不動産投資に向いているのか?』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載医師にしかできない不動産投資術

株式会社トライブ  代表取締役社長

1979年生まれ。東京の不動産投資会社にて、土地売買からアパート、マンション、ビル建設までを幅広く手掛ける。自らが考える不動産価値と収益を最大化する不動産物件を実現するため、2010年に㈱トライブを共同で設立。翌2011年、同社代表取締役就任。これからの高齢化社会では、不動産と医療は密接に連携すべきという持論の下、高収益と高付加価値を同時に実現する独自の不動産物件を多数手掛ける。自ら沖縄の医療法人にも助力し、倒産しかけた医療施設の再建に乗り出し、再生させた。また、新たな医療法人の立ち上げにも参画し、地域医療の活性化に努めている。著書に『なぜ医者は不動産投資に向いているのか?』『資産10億円を実現する 医師のための収益物件活用術』(いずれも幻冬舎)がある。

株式会社トライブホールディングス:http://trivehd.co.jp/

著者紹介

なぜ医者は 不動産投資に向いているのか?

なぜ医者は 不動産投資に向いているのか?

大山 一也

幻冬舎メディアコンサルティング

高齢化する日本社会で国庫支出の医療費は逼迫し、患者数は増加の一途。特に勤務医などは激務が続く。30代後半の勤務医の平均年収は2000万とも言われるが、税引き後の手取りは900万とも。さらに医療訴訟とは常に背中合わせ、つ…

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