「不動産投資は融資がすべて」といえる理由とは?

前回は、「地方RC造物件」に投資する際の注意点と、コスト計算において注目すべき「更地実売土地値」について説明しました。今回は、借入を利用した「レバレッジ効果」で、安定した不動産収入を得る考え方について見ていきます。

借入による「レバレッジ効果」で投資効率を高める

不動産投資は融資がすべて――こういっても過言ではありません。全額自己資金で物件を購入できる人は別にして、特別な資産背景を持たない人がいくら良い物件を見つけても、融資が受けられなければ買えないからです。

 

世の中にはさまざまな投資形態があるなか、そもそも投資のために金融機関がお金を貸してくれるのは、不動産投資くらいしかないのは、何度もご説明した通りです。株式投資で1億円を運用しようと思えば、前提として1億円の自己資金が必要です。

 

一方、不動産投資は資産を持たない方でも1億円程度の借入は可能です。不動産投資は自己資金が少なくても、融資を受けることで効率良く安定収入が得られるのです。

 

借入を利用したレバレッジ効果について、簡単な例で説明しましょう。自己資金は1000万円。そのすべてを不動産投資に投下し、資産形成を図るのが前提です。

 

●全額現金で物件を購入した場合①

 

〈購入物件〉

価格:1000万円(全額自己資金)

利回り:10%

年間家賃収入:100万円

 

※自己投下資金1000万円を回収する期間は、1000万円÷100万円=10年

 

●借入をして物件を購入した場合②

 

〈購入物件〉

価格:1億円(自己資金1000万円、借入金9000万円)

利回り:10%

年間家賃収入:1000万円

 

〈借入詳細〉

借入金:9000万円(金利2.5%、借入期間25年間)

年間返済額:500万円

年間収入:家賃収入1000万円−返済額500万円=500万円

 

※自己投下資金1000万円を回収する期間は、1000万円÷500万円=2年(自己投下資金1000万円に対する運用利回りは、500万円÷1000万円=50%となります)

借入に伴う「リスク」を回避する手段も多数

借入をして不動産投資を行った場合、現金のみで物件を購入した場合と比べて、自己投下資金を5倍のスピードで回収できました(計算の前提となる購入諸費用や各種のコストは考慮せず、また空室率や減価償却費なども要点を単純化するために含めていません)。

 

このことから、金融機関からの借入により、レバレッジ効果で投資効率を大きく高められることがわかります。借入をするということは言い換えれば、他人のお金を利用して投資ができるということです。

 

もちろん借金を背負うわけですから、相応のリスクは存在します。しかし前述のように、不動産投資は自らの創意工夫で収益性を高めることができます。月々の家賃収入が減るなどして、借入金の返済に不安が生じるようなことがあっても、リスク回避として打てる手がたくさんあるのです。

 

それでも多額の借金するのが嫌だという方は、月々いくらの安定収入が必要なのか、何年後までにどの程度の資産を形成したいのかという将来ビジョンをもとに、許容できるリスクの範囲を定めるといいでしょう。

本連載は、2014年11月4日刊行の書籍『はじめての不動産投資 成功の法則』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載「中古一棟買い」で成功する不動産投資

大和財託株式会社 代表

昭和55年生まれ。三井不動産レジデンシャル株式会社を経て、収益不動産に特化した事業を展開する武蔵コーポレーション株式会社で収益不動産の売買仲介および賃貸管理業務についての実務経験を積む。
平成25年に独立して大阪市内に大和財託株式会社を設立。
収益不動産を通じて、購入から運用・売却まで一貫した資産形成をサポートしている。
特に、物件情報をすべて数値化し、資金調達、物件購入、管理運用から売却までを視野に入れた収支シミュレーションに定評がある。
管理物件の平均入居率は98パーセントを誇る。

著者紹介

はじめての不動産投資成功の法則

はじめての不動産投資成功の法則

藤原 正明

幻冬舎メディアコンサルティング

東京五輪による地価上昇の影響もあり、注目を集めている不動産投資。 しかし、実際に投資をはじめようとしてもはじめての人には分からないことだらけでなかなか手が出ない、ローリスクと聞いて始めてみたけれど、成功というに…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧