投資対象としての借地権物件・・・そのメリットとデメリット

前回は、収益物件を活用した資産形成において、RC造よりも「木造」が有利な理由を解説しました。今回は、投資対象としての借地権物件のメリット・デメリットを見ていきます。

旧借地法で守られた借地権は「借り手側」に有利

Q:買いたい物件が借地権物件の場合どう判断する?

 

都内で高利回りの物件を探していると、「借地権」と書かれているものが多くあります。「借地権」とはどのような権利でしょうか。また、借地権の物件は、投資対象として考えてもよいのでしょうか?

 

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A:高利回りが狙えるため、融資がつくなら狙い目

 

(旧法)借地権とは借地権の物件は所有権の物件に比べて、利回りがおよそ2~3%前後は高くなるのが一般的です。好立地にある物件も多く、融資がつき条件が合うなら、投資対象として狙い目だといえます。

 

借地権とは、分かりやすくいうと「土地は取得せず地主から土地を借りて、その上に建物を建てて使用できる権利」のことです。登記できるのは建物だけで、売買する場合は地主の許可を得て「借地権付き建物」を取得する形になります。地主の承諾は必要ですが、所有権と同じように借地権物件として売買できますし、アパートを建てて賃貸することもできます。

 

旧借地法により強く守られた借地権は、借り手側に有利な権利です。定期借地権でない限り、土地の所有者(地主)の一存で更新を拒絶されることは通常ないため、数世代にわたって借地に住み続けている人も多く、所有権に近い権利だといっても過言ではないでしょう。具体的には所有権は借地権と底地権の二つで構成され、それぞれの割合が定められています。

 

一般的には借地権の割合が6~7割で、底地権の割合が3~4割です。つまり、我が国においては、借りている権利のほうが土地を所有している権利よりも強くなっているのです。「土地は一旦貸したら返ってこない」とは、このことを嘆く地主さんの言葉として知られています。

 

そのため、平成4年に地主側の権利を強めた新法借地権(借地借家法)が施行され、旧法借地権(借地法)は廃止されました。新法借地権には普通借地権と定期借地権があり、定期借地権の場合は基本的に更新ができず、期限が来たら更地にして地主に返還しなければなりません。しかし、新法施行前に借地であった物件には、現在でも旧法借地権(借地法)が適用されています。本連載では、より借地人の権利の強い「旧法借地権」の物件を投資対象として解説します。

 

所有権に比べて融資が受けにくく、流動性も劣るが…

借地物件にはデメリットもいくつかあります。まず、所有権に比べて融資が受けにくく、流動性が劣るということです。

 

ただし逆にいえば、融資が受けづらいからこそ競合が少なく、利回りが高くなっていると考えることもできます。私の会社でも借地物件を保有し、売買の仲介の取引も何件も行っていますが、借り主の属性による差はあるものの、たいていの金融機関は借地物件でも融資をしてくれます。融資さえ受けられれば、借地権の物件は非常にメリットの大きい物件です。

 

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ただ、融資を受けるには、地主から「承諾書」に判を押してもらうことが条件になります。承諾書の内容は「地代の滞納があった場合には金融機関に通知しなければならない」

 

というものです。地代が滞納された場合にいきなり借地契約を解除されてしまっては、金融機関としては担保を失ってしまうので、それを避けるためのものです。この承諾書に土地の所有者が捺印し、金融機関に提出します。

 

しかし、地主のなかには、絶対に「承諾書」には判は押さないという人もいるので、早急に確認することが最善の手でしょう。一般的に好ましいのは地主がお寺の物件です。お寺はいわゆる「ビジネス」として土地を貸していますので、お金さえ払えば感情の問題がなくスムーズに取引ができます。

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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