収益物件による資産形成・・・RC造よりも「木造」が有利な理由

前回は、投資物件のメリット・デメリットを構造別に解説しました。今回は、収益物件を活用した資産形成において、RC造よりも「木造」が有利な理由を見ていきます。

賃料収入は「売上」、純収入は「粗利益」

不動産賃貸事業においては、賃料収入は売上、純収入は粗利益と考えられます。いくら賃料収入が多くても、経費が多くかかって純収入が残らなければ意味がありません。また、減価償却費で税引後の利益(手取り収入)をコントロールできなければ、税金で持っていかれて結局手元にお金が残らないことになります。

 

では、具体的に木造とRC造の比較を見ていきたいと思います。下記図表をご覧ください。

 

[図表]木造はRC造に比べて実質利回りが高い

 

同じ賃料収入が1000万円の物件を比べます。まず経費がRC造の場合は300万円、木造の場合は200万円で純収入が700万円と800万円と違います。これはRC造の場合にはエレベータの保守費など、木造に比べてランニングで発生するコストが多くかかるのと、建物が堅固なので固定資産税が高いためです。そのためRC物件は木造に比べて実質収入が少なくなります。

 

逆に言えば木造はRCに比べて実質利回りが高いことがわかります。

収益物件活用はあくまでも「事業」

投資家(お客様)と話していると、RC造=価値のある物件という先入観を持っている人が多いように感じます。耐用年数の長いRC造の物件のほうが長期間の融資を引きやすいという、金融機関の融資姿勢の影響もあるのでしょう。また、物件が長持ちすることや、見栄えがいいことに価値を感じる人もいるはずです。最近はRCが一種のブームで、相場が異常に高騰していることもあり、注意しなければなりません。「木造アパートなんて恥ずかしい」と言う人もいます。

 

しかし、収益物件活用はあくまでも事業です。事業である以上、物件を所有する満足感やこだわりよりも、利益の最大化を目指さなければなりません。投資効率と減価償却による節税を用いた利益の最大化という点から考えると、木造や軽量鉄骨造の物件のほうが、RC造の物件に比べて投資物件としては優れているといえます。

 

なぜなら、書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』Q5で詳述する通り減価償却の金額が大きく違うからです。木造物件の場合は短期間で償却できるため、会計上の赤字が計上でき、税引後キャッシュフローのプラスが大きくなります。一方、RC造は償却がとれないため税負担が重くなり、税引後キャッシュフローは小さくなってしまいます。

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

「不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

「国内不動産」この記事を読んだ方はこんな記事も読んでいます

連載購入すべき収益不動産の見極め方Q&A

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。カメハメハ倶楽部主催の各種セミナー案内等、知的武装をし、行動するための情報を厳選してお届けします。

登録していただいた方の中から
毎日抽選で1名様に人気書籍をプレゼント!
会員向けセミナーの一覧