中古収益物件の購入・・・「レントロール」のチェックポイント

前回は、収益物件の購入前に 「違法建築」「事故物件」を見抜く方法を解説しました。今回は、中古収益物件の購入時における「レントロール」のチェックポイントを見ていきます。

物件資料(レントロール)の妥当性をチェック

Q:「入居率」と「レントロール」、プロはどう見る?

 

中古の収益物件の購入を検討する際、物件資料として「レントロール(入居者一覧)」を渡されます。どこをチェックすればよいのでしょうか? また、現状で入居率が低い物件は、やはり購入しないほうが賢明なのでしょうか?

 

 

A:賃料水準の妥当性と、入退去履歴をチェック。入居率が低い物件は、その原因を確認する

 

収益物件活用における収益とは賃料収入です。賃料収入は毎月安定している代わりに、営業努力で売上を大きく伸ばすこともできないため、いくらの家賃で入居者が入るか(入っているか)が、非常に重要になってきます。

 

物件の資料には、必ず既存入居者の入居条件の一覧表が付いています。この表を「レントロール」(賃料表)といいますが、物件の購入を検討する際には、このレントロールの妥当性を確認する必要があります。

賃料は「現在の相場」に引き直して検討を

まず、入居者の入居期間と賃料の関係をチェックしてみてください。長期間入居している人の賃料は、現在の相場賃料に比べて高くなっているはずです。たとえば、10年前に賃料10万円で入居した人が退去になったとします。

 

10年間で賃料相場が7万円にまで下がっていると、次の入居者の募集時には3万円もの賃料下落を考慮する必要があります。つまり、現在の賃料水準に引き直して検討する必要があるということです。賃料収入の下落は物件価格の下落を意味します。下記図表を見ていただけば分かる通り、20%賃料が下がるということは20%物件価格が下がることを意味します。そのため、賃料が下がることに対しては、慎重に捉えなければいけません。

 

 

また、法人契約で複数戸を長期間借り上げされているような物件も、借り上げが続く限りは優良物件ですが、一斉解約や家賃の引き下げを要求されたりした場合は、収益に対する打撃が大きくなります。物件価格も大きく変わってしまうことになります。
 

[図表]レントロールの見直し

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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