収益物件の「レントロール」の妥当性を確認するには?

前回は、中古収益物件の購入時に確認すべき「レントロール」のチェックポイントについて解説しました。今回は、「レントロール」の妥当性を確認する法を見ていきます。

「入居率の偽装」を行う不動産会社に要注意

前回の続きです。

 

入退去の履歴も確認する必要があります。直近数カ月の入居が不自然に多い場合は、入居率の偽装が行われているかもしれません。

 

物件を高値で売却するために、知り合いを高めの家賃で入居させ、賃料収入を意図的に上げて「満室」物件として売却する手法は、取引をしている現場では稀に見られます。当然、利回りを偽装するためだけに入居していた人たちは、物件が売れてしまえば一斉に退去してしまいます。物件を買った人は、空室になりキャッシュフローが厳しくなるだけではなく、賃料収入が下がってしまうので、初期段階で物件価格が大きく下がってしまうということになってしまいます。

 

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実際当社に管理を委託された物件の中には、売主が意図的に知り合いを入居させていて、管理開始直後に約半数の部屋で退去が発生したという事例もありました。空室を埋めることはできますが、想定の賃料から10%以上下げなければならず、物件の価格が大幅に下がってしまいました。

 

レントロールの妥当性や近隣の家賃相場を確認するには、地元の賃貸仲介会社に直接ヒアリングすることが確実でしょう。地元の賃貸の仲介や管理会社は、その物件の家賃相場や入居者層の傾向、入居付けのしやすさなどの情報をしっかりつかんでいます。過去にその物件に直接客付けした経験のある賃貸仲介会社、および担当者に話を聞くことができればベストです。

 

また、その物件を購入後は、長い付き合いになる可能性があります。ヒアリングは電話だけで済ませるのではなく直接訪問して、どんな不動産会社なのかも確認しておくとよいでしょう。

 

[図表]チェックしよう!

物件取得後に「入居率の改善」が可能か判断

物件取得時において、入居率は注意すべき事項です。現在の入居率が低いのであれば、その原因を知ることが重要です。たとえば、現在のオーナーさんが資金的な面で原状回復をする余裕がなく新規の募集ができないのであれば、取得後の工事をしっかり行うことで改善は可能です。

 

しかし、迷惑住人がいて他の住人が退去してしまうとか、そもそも不人気な地域でその一帯の入居率が低いという事情であれば、そう簡単に解決はできません。また、先述したように物件で殺人事件が起きて入居率が低いという事情も解決することは難しくなります。

 

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また、もし現在の管理会社の能力不足のために入居率が下がっているのであれば、管理会社を変更することで解決します。

 

つまり、入居率を見るうえで大切なのは、物件取得後に入居率を改善できるのかどうかです。そこが判断の分かれ目になります。その判断のためには、入居率が低い原因を特定する必要があるということです。

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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連載購入すべき収益不動産の見極め方Q&A

武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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