収益物件における土地・建物の「価格割合」の決まり方

前回は、収益物件の「レントロール」の妥当性を確認する方法を解説しました。今回は、土地・建物の「価格割合」の決まり方を見ていきます。

物件価格の内訳は、売主と買主の「合意」が最重要

Q:土地と建物の価格はどうやって決まる?

 

減価償却による効果的な節税のために、なるべく建物の金額を「大きく」取りたいと考えています。物件価格の中で、土地と建物の価格割合は、どのように決められるのでしょうか?

 

 

A:土地・建物の内訳は、原則として売主・買主間の合意に基づいて決定される

 

収益物件の土地と建物の価格の内訳は、売主・買主間の合意に基づいて決定されます。この合意された金額を契約書に記載します。

 

ここがポイントですが、必ず売主・買主が両者で合意する必要があります。この合意が価格の根拠になるためです。評価証明の按分や売主の購入時の価格、簿価等いろいろな算定方法がありますが、それらは参考資料にはなっても必ずしもその金額で合意する必要はないのです。あくまでも売主と買主がお互いに合意した土地・建物の価格が最も大切になります。

より大きな建物価格を「合理的な範囲」で売り主と交渉

先述した通り、土地と建物の総額が同じであれば、買主にとっては、建物の金額を大きくしたほうが減価償却を大きく取れるので、利益が大きくなるということです。

 

そのためには、売主との売買契約の際に、土地・建物の価格のうち建物価格を、評価証明や建物のリフォーム状況、収益性等を勘案して合理的な範囲でより大きく設定してもらえるよう交渉する必要があります。

 

※極端な割合の金額設定は認められませんので、あくまでも「合理的な範囲」での設定にする必要があります。

 

 

ただし、売主が課税業者の場合は、必ずしも買主に有利な条件を実現できるわけではありません。なぜなら、土地には消費税がかかりませんが、建物にはかかるため、売主にとっては総額が同じなのに建物価格を大きくしてしまうと手取り収入が減ってしまうからです。

 

ただ、売主が個人(旧来の地主さんなど)の場合など、消費税を納める義務のない売主(非課税業者)も多くいます。そのような売主にとっては、建物と土地の価格の内訳が手取り収入に関係してこないので、買主の要望が通る場合が多くなります。

本連載は、2016年7月29日刊行の書籍『利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

本連載は情報の提供及び学習を主な目的としたものであり、著者独自の調査に基づいて執筆されています。実際の投資・経営(管理運営)の成功を保証するものではなく、本連載を参考にしたアパート事業は必ずご自身の責任と判断によって行ってください。本連載の内容に基づいて経営した結果については、著者および幻冬舎グループはいかなる責任も負いかねます。なお、本連載に記載されているデータや法令等は、いずれも執筆当時のものであり、今後、変更されることがあります。

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武蔵コーポレーション株式会社 代表取締役

昭和50年 埼玉県熊谷市生まれ。東京大学経済学部卒業後、三井不動産株式会社に入社。同社にて商業施設(ショッピングセンター)やオフィ スビルの開発・運営業務に携わる。平成17年12月同社を退社し、さいたま市において有限会社武蔵コーポレーション(現在は株式会社)設立。代表取締役に就任。賃貸アパート・マンション(収益用不動産)の売買・仲介に特化した事業を開始する。

著者紹介

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

利益と節税効果を最大化するための収益物件活用Q&A50

大谷 義武

幻冬舎メディアコンサルティング

【物件選びから融資、管理、税務、売却まで「知らなかった」ノウハウが満載! 500棟6000戸を管理し入居率98%を実現してきた不動産のプロがワンランク上の知識とテクニックを全公開】 不動産投資のノウハウに関する情報は書籍…

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