住宅ローン控除制度と小規模宅地等の特例を活用した節税方法

前回は、贈与税対策と親子で返済を引き継ぐ親子ローンについて紹介しました。今回は、「住宅ローン控除制度」と「小規模宅地等の特例」を活用した所得税と相続税の減らし方について見ていきます。

住宅ローンで相続税を、控除制度で所得税を減らす

二世帯住宅を建てる際に親がローンを使った場合には、それにより相続税の負担を大きく軽減することが期待できます。債務の額は相続財産の額から差し引くことができるからです。

 

具体的な事例で、その節税効果を見てみましょう。たとえば、現預金3000万円を相続した場合、全く債務がない状態であれば、この3000万円全体に相続税がかかってくることになります。

 

一方、被相続人(親)がローンで1億円の借り入れをして、同額の二世帯住宅を建てた場合にはどうなるでしょうか。まず、財産の合計額は3000万円の現預金と1億円の建物をあわせて1億3000万円になるように思えますが、実際には違います。建物については、相続時の評価額は6〜7割程度になるので、少なくとも7000万円にまで減少することになります。

 

その場合、相続財産の評価額は現預金3000万円とあわせて1億円になります。そして、そこからさらに借入金の1億円を引くことができるので、相続税の対象となる財産はゼロ円になり、結局、相続税は1円もかからない計算となるのです。

 

さらに、相続税だけでなく、所得税についても、「住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)」の利用により大きく軽減することが可能となります。住宅ローン控除とは、住宅を購入、新築または増改築等する際に住宅ローンを利用した場合、所得税から一定額を控除できる制度です。

 

 

遺産分割は3年以内に終えれば更正の請求が可能

さらにもう一つ重要な注意点として、小規模宅地等の特例を活用するためには遺産分割を終えていることが条件となります。したがって、万が一、申告・納付期限までに遺産分割がまとまらなかった場合には、特例を使うことができません。

 

その場合には、未分割という形で申告書を提出し、相続税については法定相続分どおり相続したという形で計算をし、相続人各自が税金の納付をします。それと同時に、3年以内に分割する見込みがあることを明らかにした書類を提出しておきます。そして3年以内に遺産分割を行うことができたら、改めて更正の請求(税金の還付申告)を行います。この更正の請求では、小規模宅地等の特例を利用することが可能となります。

 

このように、仮に申告・納付期限までに間に合わなかったとしても3年以内に遺産分割を終えることができれば、特例を使うことができます。とはいえ、特例を使えない状態でとりあえずは相続税を納めなければならないので、そのための納税資金を確保する必要はあるでしょう。

本連載は、2015年7月30日刊行の書籍『親子で進める二世帯住宅節税』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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税理士法人 斎藤会計事務所  所長

税理士。
税理士法人斎藤会計事務所所長。1998年の事務所開業直後から会社設立支援に力を入れ、創業・融資・事業拡大と100社を超える経営計画のサポートを行う。近年は高齢の親を持つ子世代を対象にしたWebサイト「オヤノコト.net」で自らの体験を生かした相続人向けの相続について連載。著書に『独立を考えた時に読む本2002』『独立を考えた時に読む本2002―Ⅱ』(日経BP社)記事執筆、『相続の現場55例』(ダイヤモンド社)など。相続税対策セミナーも多数開催。

著者紹介

親子で進める二世帯住宅節税

親子で進める二世帯住宅節税

斎藤 英一

幻冬舎メディアコンサルティング

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