1階の部屋が多いとダメ!? 空室リスクの高い物件とは?

今回は、空室リスクの高い物件について見ていきます。※本連載は、アパート経営で資産形成をするサラリーマンから絶大な支持を受ける、株式会社アメニティジョイハウス代表取締役社長・田脇宗城氏の著書、『不動産投資は「新築」「木造」「3階建て」アパートで始めなさい! 』(あさ出版)の中から一部を抜粋し、副業を考えるサラリーマンにとって「新築・木造・3階建てアパート」による不動産投資が向いている理由を説明します。

収入を最大にするには「ほぼ満室状態」の維持が必要

融資を受け、返済しながら収入を得ていくスタイルのサラリーマン大家にとって、もっとも注視しなければいけないのは当初の計画通りの利回りが実現できるかです。

 

家賃設定を適正にし、入居希望者に選んでもらい、ほぼ満室の状態を維持して、最大効率の収入を得ることが最高の状態です。

 

事業計画通りの利回りが達成できないと、収入を得られないどころか、返済が追いつかなくなり赤字経営となってしまいます。

 

そのためにはとにかく空室を作らないことにこだわる必要がありますが、その前にそもそも、空室リスクの高い物件とはどんなものなのでしょうか。

全室に対する1階の部屋数が少なければ…

もちろん建物の古さ、立地、設備なども空室を生む要因ですが、ここでは1階比率について考えてみましょう。

 

1階比率とは、全部屋数に対する1階部屋数の割合のことです。アパートでもっとも空室になりやすい部屋は1階です。理由は簡単で、防犯対策や音問題(上階の足音)などから、多くの入居者は2階以上に住みたがる傾向にあるためです。みなさんも部屋探しのときにそのように考えたことはないでしょうか?

 

つまり、投資効率を考えるのであれば、空室になりやすい1階の部屋数はなるべく少なくしたほうが儲かるわけです。

 

もっと言うと、全部屋数に対して1階の割合が低いほど、空室発生によるリスクは下げられることになります。たとえば2階建て8部屋のアパートをイメージしてみてください。1階に4部屋、2階も4部屋ですから、1階の比率は50%になります。

 

では3階建てではどうでしょう。3部屋 × 3階の部屋なら、1階比率は約33%です。50%と33%、この差は甚大です。

 

この話は次回に続きます。

本連載は、2017年3月19日刊行の書籍『不動産投資は「新築」「木造」「3階建て」アパートで始めなさい! 』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載「新築・木造・3階建てアパート」で成功するサラリーマンの副業投資

株式会社アメニティジョイハウス 代表取締役社長

1974年生まれ。不動産コンサルティング技能登録者。宅地建物取引主任者。賃貸不動産経営管理士。一級土木施工管理士。東京都、千葉県を中心に土地選びからアパートの施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト&ローリスクのアパート経営を提案する株式会社アメニティジョイハウス代表取締役社長。会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えない。

著者紹介

不動産投資は 「新築」「木造」「3階建て」  アパートで始めなさい!

不動産投資は 「新築」「木造」「3階建て」 アパートで始めなさい!

田脇 宗城

あさ出版

本書はサラリーマンだからこその副業でも失敗しないアパート経営を確立した著者が、成功の法則のすべてを大公開します。 新築・木造・3建てアパート経営とは? ★木造だけどマンションのようなゴージャスな造り ☆木造なので…

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