メンテナンス、土地選び…木造・3階建てアパート活用の留意点

今回は、木造・3階建てアパート活用時の注意点を見ていきます。※本連載は、アパート経営で資産形成をするサラリーマンから絶大な支持を受ける、株式会社アメニティジョイハウス代表取締役社長・田脇宗城氏の著書、『不動産投資は「新築」「木造」「3階建て」アパートで始めなさい! 』(あさ出版)の中から一部を抜粋し、副業を考えるサラリーマンにとって「新築・木造・3階建てアパート」による不動産投資が向いている理由を説明します。

補修工事の必要性、完成までに時間がかかる…

前回の続きです。

 

【定期的なメンテナンスが必要】

将来的にかかるメンテナンスのひとつに、シロアリ対策があります。シロアリというのはある限定されたエリアだけにつきまとう話であって、出てこないところはまったく出てきません。なので実際のところ、対策にかかる費用はわずかなものと見ていいでしょう。

 

そのほかにも、建物というのは定期メンテナンスが必要です。水回りの設備を整えたり、劣化した部分の補修はその都度行います。ただこれらに関しては、費用面で鉄骨造やRC造とさほど違いはありません。木造のために余計にかかってしまう出費というのは、シロアリ対策程度と考えても問題はないでしょう。

 

【完成までの期間が長い】

木造3階建ての場合、構造計算にともなう審査をパスしないといけない、というのはすでに触れました。2階建てに比べて安全面に対する法的規制が厳しくなるためです。この審査期間があるため、工事開始までに時間が少々かかります。また工事自体も、2階建てより1カ月程度長くなります。

 

とはいえその分見た目や住みやすさにこだわりを持たせられるので、2階建てよりも入居者を獲得しやすい傾向にあります。鉄骨造やRC造よりも家賃は安価なので、入居者にとって選びやすい住居であることは、これまでもご説明した通りです。

 

長く時間をかけたほうが、将来の安定した収益につながると考えるならば、この期間の長さは大きなデメリットとはならないかもしれません。

「3階建てにふさわしい土地」を探すのはひと苦労!?

【4階建てにできない・土地が限られている】

厳密には4階建ての木造建築は可能です。しかしコストが膨らんでしまい、安価な資材である木造の強みが薄れてしまうので、あえて4階以上の建物にする必要性はないというのが私の考えです。

 

戦略として、容積率160%の土地を狙う、というのはすでにお話ししました。新築・木造・3階建てアパートというのは、ある特定のエリアに絞ったときに、ほかとは比べものにならないくらい優れた回収効率が達成できる建物です。非常に限定性が強いことになります。たとえば、容積率300%の土地には向いていません。容積率が活かしきれておらず、もっと収益を高く出せる建物があるからです。

 

ですから新築・木造・3階建てアパートを建てるなら、まずは3階建てにふさわしい土地探しをしなければいけません。これにはそれなりの労力が必要になるでしょう。いわば早い者勝ちなので、買おうか迷っているうちに売れてしまうこともあります。

 

弊社では事前にそういった土地を自社で押さえ、お客さまにご紹介するという方法をとっています。こういった、土地の入札競争に強いパートナーがいることで、限定エリアでしか大きな収益を達成できない新築・木造・3階建てアパートのデメリットを克服することができます。

本連載は、2017年3月19日刊行の書籍『不動産投資は「新築」「木造」「3階建て」アパートで始めなさい! 』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

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連載「新築・木造・3階建てアパート」で成功するサラリーマンの副業投資

株式会社アメニティジョイハウス 代表取締役社長

1974年生まれ。不動産コンサルティング技能登録者。宅地建物取引主任者。賃貸不動産経営管理士。一級土木施工管理士。東京都、千葉県を中心に土地選びからアパートの施工、賃貸管理まで一括した、ローコスト&ローリスクのアパート経営を提案する株式会社アメニティジョイハウス代表取締役社長。会社のホームページが口コミで反響を呼び、サラリーマンを中心としたアパート経営による資産形成の相談が絶えない。

著者紹介

不動産投資は 「新築」「木造」「3階建て」  アパートで始めなさい!

不動産投資は 「新築」「木造」「3階建て」 アパートで始めなさい!

田脇 宗城

あさ出版

本書はサラリーマンだからこその副業でも失敗しないアパート経営を確立した著者が、成功の法則のすべてを大公開します。 新築・木造・3建てアパート経営とは? ★木造だけどマンションのようなゴージャスな造り ☆木造なので…

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